Visado y residencia de propietarios de inmuebles en Omán
Omán modificó sus normas de inmigración vinculadas a inmuebles en junio de 2026. La Decisión 87/2026 de la Policía Real de Omán modificó el Reglamento ejecutivo de la Ley de residencia de extranjeros e introdujo una redacción más amplia para el visado y la residencia de propietarios, incluidos los casos en que el registro del inmueble aún no se ha completado.
Lo importante es que Omán cuenta ahora con varios conceptos migratorios vinculados a inmuebles que no deben tratarse como equivalentes. Un visado de corta duración para un comprador cuyo registro inmobiliario está incompleto, un visado de propietario, una residencia de propietario, el servicio anterior de dos años para ITC que figura en Gov.om y la Residencia Dorada de diez años son vías jurídicas y administrativas diferentes.
La respuesta en 60 segundos
- El plazo de 6 a 12 meses corresponde a un visado independiente para un comprador extranjero de un terreno listo para construir o de una unidad inmobiliaria cuyo registro aún no se ha completado.
¿Qué cambió el 22 de junio de 2026?
La Decisión 87/2026 de la Policía Real de Omán se publicó en el Boletín Oficial n.º 1653 el 21 de junio de 2026 y entró en vigor al día siguiente. Modificó varias disposiciones del Reglamento ejecutivo de la Ley de residencia de extranjeros.
Las modificaciones son relevantes porque la nueva redacción distingue tres situaciones: un comprador cuyo registro inmobiliario está incompleto, un propietario que recibe un visado de propietario y un propietario que recibe una residencia de propietario.
| Vía | Qué establece la norma modificada | Plazo clave |
|---|---|---|
| Visado de comprador antes de completar el registro | Para un comprador extranjero de un terreno listo para construir o de una unidad inmobiliaria cuyo registro aún no se haya completado, sobre la base de un certificado de la autoridad competente y sin patrocinador. | Válido durante al menos seis meses y como máximo un año, renovable por un período similar. Cada entrada permite una estancia de hasta tres meses. |
| Visado de propietario | Para un extranjero que posea una unidad inmobiliaria, sobre la base de un certificado de la autoridad competente y sin patrocinador. También puede concederse a los representantes legales de una persona jurídica propietaria. | El titular debe entrar en Omán dentro de los tres meses siguientes a la expedición del visado. |
| Residencia de propietario | Para un extranjero que posea una unidad inmobiliaria registrada o cuyo registro aún no se haya completado, sobre la base de un certificado de la autoridad competente y sin patrocinador. También puede aplicarse a los representantes legales de una persona jurídica propietaria. | La Decisión 87/2026 no establece una duración de 6 a 12 meses en la disposición relativa a la residencia de propietario. |
1. El visado de 6 a 12 meses no equivale a la residencia de propietario
Esta es la distinción más importante de la modificación de 2026. El artículo 1 de la Decisión 87/2026 modifica una disposición de visado para un comprador extranjero de una parcela preparada para construir o de una unidad inmobiliaria cuyos trámites de registro aún no se hayan completado.
Ese visado no exige patrocinador y se expide sobre la base de un certificado de la autoridad competente. La misma disposición permite visados relacionados para el cónyuge y los familiares de primer grado del comprador, y para representantes legales cuando el propietario sea una persona jurídica.
La decisión establece expresamente que este visado tiene una validez mínima de seis meses y máxima de un año, puede prorrogarse por un período similar y permite al titular entrar y permanecer en Omán durante un máximo de tres meses en cada ocasión.
No describa la residencia ordinaria de propietario como un «permiso de residencia de 6 a 12 meses» solo porque este visado temporal de comprador tenga esa validez. La decisión regula la residencia de propietario en un artículo independiente y no repite allí esa duración.
2. ¿Qué es el visado de propietario según la Decisión 87/2026?
El artículo 2 sustituye la redacción de la categoría «visado de propietario». La autoridad competente puede concederlo, sin patrocinador, a un extranjero que posea una unidad inmobiliaria sobre la base de un certificado expedido por la autoridad competente.
La redacción modificada también permite este visado para los representantes legales de una persona jurídica propietaria de la unidad inmobiliaria. La decisión exige que el titular entre en Omán dentro de los tres meses siguientes a la fecha de expedición.
La decisión no crea por sí misma un derecho universal para cualquier comprador extranjero de cualquier inmueble de Omán. El inmueble debe seguir siendo uno que el comprador o la entidad extranjera pueda poseer o mantener legalmente conforme al régimen inmobiliario aplicable, y la autoridad competente debe expedir el certificado requerido.
3. ¿Qué es la residencia de propietario?
El artículo 4 de la Decisión 87/2026 sustituye la disposición sobre residencia de propietario. Establece que la autoridad competente puede conceder residencia sin patrocinador a un extranjero que posea:
en ambos casos sobre la base de un certificado expedido por la autoridad competente. La disposición también cubre a los representantes legales de una persona jurídica propietaria de la unidad inmobiliaria.
Esta redacción es más amplia que las descripciones públicas anteriores centradas exclusivamente en una unidad residencial construida dentro de un Complejo Turístico Integrado. Sin embargo, la norma migratoria modificada no debe interpretarse como una modificación de las leyes independientes que determinan dónde puede adquirir inmuebles una persona no omaní. La admisibilidad del inmueble, su registro y la situación migratoria siguen siendo cuestiones jurídicas distintas.
¿Por qué Gov.om sigue indicando «dos años»?
A 11 de septiembre de 2026, Gov.om sigue ofreciendo un servicio titulado «Obtener visado de residencia para propietario de inmueble». Indica que los propietarios de unidades residenciales dentro de un Complejo Turístico Integrado pueden obtener un visado de residencia válido durante dos años. La página se actualizó por última vez el 5 de agosto de 2025, más de diez meses antes de la Decisión 87/2026.
Ese mismo servicio de Gov.om enumera entre los documentos una copia del título de propiedad y una carta que indique la ubicación del inmueble. También recoge actualmente otras condiciones de solicitud, como que el solicitante esté fuera de Omán, no tenga otro visado válido y disponga de un registro mercantil.
Como la página del servicio público es anterior a la modificación de 2026, no debe utilizarse por sí sola para definir todo el alcance jurídico de las nuevas disposiciones sobre visado y residencia de propietario. Al mismo tiempo, sigue siendo una página de servicio gubernamental activa y puede reflejar la vía operativa que actualmente ofrece el portal público.
Interpretación práctica
Para una operación real, compruebe tanto el texto jurídico vigente como el procedimiento actual de la autoridad. Si un promotor, agente o asesor afirma una duración fija o determinadas condiciones de admisibilidad, pregunte qué procedimiento vigente de la ROP o del MoHUP las respalda para ese inmueble y solicitante concretos.
¿La Decisión 87/2026 elimina la necesidad de que el inmueble pertenezca a un ITC o a un proyecto autorizado?
No. La Decisión 87/2026 es una modificación migratoria. Por sí sola no hace que todos los inmuebles de Omán estén disponibles para la propiedad extranjera.
El comprador extranjero debe tener primero un derecho inmobiliario legal conforme al régimen de propiedad aplicable a esa unidad o parcela concreta. Según el proyecto, esto puede implicar un ITC, un régimen autorizado de ciudades futuras o desarrollo urbano, un sistema de usufructo que cumpla los requisitos u otra vía específicamente aprobada.
Para conocer las normas de propiedad más amplias, consulte la guía de Oman Verified sobre comprar inmuebles en Omán como comprador extranjero.
¿Puede cumplir los requisitos un comprador sobre plano antes de obtener el título definitivo?
La Decisión 87/2026 reconoce expresamente situaciones inmobiliarias en las que el registro aún no se ha completado. Esto es importante para las operaciones sobre plano y otras que todavía no han alcanzado el registro definitivo del título.
Sin embargo, «sobre plano» no debe tratarse como una categoría de visado automática y universal. La decisión exige un certificado de la autoridad competente. El comprador sigue necesitando una operación reconocida legalmente conforme al régimen de registro inmobiliario, y el proyecto, el contrato y el estado del registro deben respaldar el certificado utilizado para la solicitud migratoria.
En una compra sobre plano, verifique por separado la licencia del promotor, la aprobación del proyecto, su situación en el Registro Inmobiliario Preliminar, el contrato aprobado y la vía de pago antes de confiar en una expectativa de residencia.
¿Qué ocurre con la residencia de propietario cuando se vende el inmueble?
La Decisión 87/2026 es clara al respecto. La residencia del propietario extranjero, y la del representante legal de una persona jurídica propietaria, termina cuando la propiedad de la unidad inmobiliaria se transmite mediante un negocio jurídico que transfiera la titularidad.
La residencia del cónyuge y los familiares acompañantes del propietario también termina en consecuencia. Por tanto, un comprador que pretenda vender, donar, reestructurar o transmitir el inmueble que da derecho a la residencia debe comprobar las consecuencias migratorias antes de completar la transmisión.
¿Qué ocurre con el cónyuge y la familia del comprador?
La disposición modificada sobre el visado de comprador se refiere expresamente al cónyuge y a los familiares de primer grado de un comprador extranjero cuyo terreno listo para construir o unidad inmobiliaria no haya completado el registro. La Decisión 87/2026 también establece expresamente que la residencia del cónyuge y los familiares acompañantes termina cuando finaliza la propiedad del inmueble que da derecho a la residencia.
Gov.om mantiene además un servicio que permite al propietario de una unidad residencial con residencia de propietario obtener residencia sin patrocinador para su cónyuge extranjero y familiares de primer grado, sujeto a la documentación y condiciones vigentes.
La admisibilidad de los familiares, los documentos de parentesco, el tratamiento de la edad y los requisitos operativos deben comprobarse en el procedimiento vigente de la ROP para cada solicitud.
¿Puede un inmueble propiedad de una sociedad respaldar un visado o una residencia de propietario?
Sí, la redacción modificada se refiere expresamente a los representantes legales de una persona jurídica propietaria de la unidad inmobiliaria que cumple los requisitos. Esta es una de las características destacadas de la Decisión 87/2026.
Eso no significa que todo socio o administrador reciba residencia automáticamente. La norma se refiere a representantes legales y sigue exigiendo la propiedad correspondiente y un certificado de la autoridad competente. Deben confirmarse la situación jurídica de la sociedad, la admisibilidad del inmueble y el representante designado antes de utilizar la estructura para planificar la inmigración.
Residencia de propietario frente a Residencia Dorada
Estas vías deben distinguirse desde el principio. La Residencia Dorada de Omán es un programa diferente de diez años para inversores. El portal oficial de Residencia Dorada incluye la propiedad de inmuebles en zonas turísticas entre las categorías que permiten acceder al programa.
| Pregunta | Visado de propietario / residencia de propietario | Residencia Dorada |
|---|---|---|
| Base jurídica | Reglamento ejecutivo de la Ley de residencia de extranjeros, incluidas las modificaciones de la Decisión 87/2026 | Programa independiente de residencia de larga duración para inversores |
| Vínculo inmobiliario | Propiedad inmobiliaria o registro incompleto admisible respaldado por un certificado de la autoridad competente | Inversión inmobiliaria que cumpla las normas vigentes de Residencia Dorada |
| Duración | No deduzca una duración de 6 a 12 meses para la residencia de propietario a partir del visado temporal independiente de comprador. Debe confirmarse la duración operativa vigente. | Diez años según el programa actual |
| Umbral de inversión | La Decisión 87/2026 no establece un umbral de 200.000 OMR para el visado ni la residencia de propietario. | La vía de inversión inmobiliaria aplica sus propias condiciones de inversión vigentes. |
| Venta del inmueble que da derecho a la residencia | La Decisión 87/2026 establece que la residencia de propietario termina cuando se transmite la propiedad. | Antes de vender, deben comprobarse los efectos sobre la Residencia Dorada conforme a las normas vigentes de mantenimiento del programa. |
Para la vía independiente de larga duración, lea Residencia Dorada de Omán mediante inversión inmobiliariaEN.
¿Qué documentos debe prever verificar un comprador?
La lista exacta depende de la vía inmobiliaria y de la fase de solicitud. Un comprador que planifique su residencia en función de un inmueble normalmente debe prever acreditar lo siguiente antes de confiar en esa vía:
Cinco errores que debe evitar
Preguntas frecuentes
¿Comprar un inmueble en Omán da residencia automáticamente?
No. La propiedad inmobiliaria y la situación migratoria son cuestiones independientes. El inmueble debe respaldar la vía aplicable y la autoridad competente debe expedir el visado o la residencia requeridos.
¿La residencia de propietario de inmueble en Omán tiene una validez de 6 a 12 meses?
La Decisión 87/2026 no establece esa duración en la disposición sobre residencia de propietario. El plazo de 6 a 12 meses corresponde a un visado independiente para el comprador de un terreno listo para construir o de una unidad inmobiliaria cuyo registro aún no se ha completado.
¿Por qué Gov.om sigue mostrando un visado de propietario de dos años?
La página activa del servicio de Gov.om sigue describiendo una vía de dos años para propietarios de unidades residenciales en ITC, pero la fecha de actualización que muestra es el 5 de agosto de 2025, anterior a la entrada en vigor de la Decisión 87/2026. Por ello, debe confirmarse la situación operativa actual frente al reglamento modificado y el procedimiento vigente de la autoridad.
¿Puede obtener un visado vinculado al inmueble un comprador sobre plano?
La Decisión 87/2026 reconoce expresamente al comprador cuyo registro inmobiliario está incompleto, pero esto no se aplica automáticamente a cualquier reserva. Se requiere un certificado de la autoridad competente y una situación inmobiliaria y registral reconocida legalmente.
¿La residencia de propietario exige 200.000 OMR?
La Decisión 87/2026 no establece un umbral de 200.000 OMR para el visado ni la residencia de propietario. No traslade el umbral de inversión de la Residencia Dorada a la vía ordinaria de residencia de propietario sin una norma oficial que lo disponga.
¿Pueden recibir residencia los familiares?
La disposición modificada del visado de comprador cubre al cónyuge y a los familiares de primer grado, y los servicios actuales de Gov.om también reconocen la reagrupación con el propietario de una unidad residencial. Los requisitos exactos de la solicitud familiar deben comprobarse en el procedimiento vigente de la ROP.
¿Qué ocurre si el propietario vende el inmueble?
La Decisión 87/2026 establece que la residencia de propietario termina cuando la propiedad de la unidad inmobiliaria se transmite mediante un negocio jurídico. La residencia relacionada del cónyuge y los familiares acompañantes también termina en consecuencia.
Referencias oficiales y primarias
Última revisión: 11 de septiembre de 2026. La redacción de los portales públicos y los procedimientos operativos pueden ir por detrás de las modificaciones legislativas. Para un plan de residencia que dependa de una operación inmobiliaria, verifique el procedimiento vigente de la autoridad competente para el inmueble y solicitante concretos antes de realizar un pago no reembolsable.