外国人可在阿曼哪些地区购房？ITC、未来城市、自由区与用益权
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外国人可以在阿曼购买房产，但不存在一条全国统一规则，使每一处房产都向每一位外国买家开放。正确问题不只是“外国人能否在阿曼买房”，而是：这位买家可根据哪一种法律框架，取得这个具体单位或房产权利？
截至 2026 年 9 月，外国买家的主要路径包括综合旅游项目（ITC）、未来城市及综合住宅项目内指定投资区、合资格用益权计划，以及经济特区或自由区内获批房地产开发项目。战略、农业及受保护地点仍有独立限制。
实际规则
- ITC：外国人取得完全所有权历史最久的路径。
- 未来城市／获批城市项目：指定投资区或获批项目阶段内可以存在外国完全所有权；不能假设整座城市规则相同。
- 用益权：在确定期限内使用房产并取得收益的登记权利，不等同于完全所有权。
- 经济特区／自由区：第 38/2025 号皇家法令建立独立框架，允许获批房地产开发单位按法规及项目批准条件，以完全所有权出售给非阿曼人。
- 受限制地点：第 29/2018 号皇家法令仍禁止非阿曼人在指定战略、农业及受保护地点拥有房产，但须考虑法律例外及特别框架。
外国所有权取决于法律框架，而非营销标签
开发项目即使位于马斯喀特、塞拉莱或其他受欢迎地点，其法律地位也可能与相邻项目不同。宣传册写有“完全所有权”“国际所有权”“符合黄金签证资格”或“欢迎外国投资者”，本身都不足以证明资格。
付款前，应分别明确四件事：
- 买家资格：该国籍和买家架构能否取得所述房产权利？
- 项目资格：项目、分期和单位适用哪种获批法律框架？
- 取得的权利：完全所有权、用益权，还是其他登记权利？
- 登记证据：正式房地产登记册会记录什么，由哪份文件证明该权利？
1. 综合旅游项目：成熟的外国完全所有权路径
阿曼综合旅游项目所有权框架明确允许阿曼及非阿曼自然人、法人，在持牌 ITC 内持有土地或已建单位，须遵守适用法规及获批项目规则。
Gov.om 设有住房和城市规划部的“取得旅游综合项目内房地产所有权”专门服务，涵盖产权签发和交易登记。
知名 ITC 社区包括 Al Mouj Muscat、Muscat Bay、Jebel Sifah、Hawana Salalah，以及其他持牌旅游综合项目。不过，即使位于 ITC，买家也应核实具体单位、分期、产权状态、限制及项目规则，不能仅依赖社区名称。
重要：ITC 是法律上的开发项目类别，并非简单的豪华社区标签。应索取项目获批状态，确认具体单位能否登记给拟购买的非阿曼买家。
2. 未来城市及指定投资区
“外国人只能在 ITC 买房”已无法准确描述阿曼外国所有权。由主管部门推动的未来城市和综合住宅开发，已引入其他获批路径。
住房和城市规划部 Live Oman 平台描述了指定投资区内附有 Mulkiya 产权证的 100% 完全所有权。平台介绍了 Sultan Haitham City、A’Thuraya City 和 Al Jabal Al Aali 等主要新城开发项目。
住房和城市规划部另行公布了未来城市及 Sorouh 综合住宅社区的非阿曼人所有权机制。稳妥理解应以项目为单位：不能假设未来城市内每块土地或每个项目都自动向外国完全所有权开放。
具体示例可参见Sultan Haitham City 外国买家房产指南（英文）。
3. 用益权：普通完全所有权以外的长期房产权利
用益权是一项不动产权利，允许持有人在确定期间内使用房产并取得收益，但并非以完全所有权人相同方式持有底层永久产权。
第 357/2020 号部级决定，为非阿曼人在指定多层商住建筑中通过用益权取得住宅单位，建立了专门路径。这是附条件的受监管计划，并非在 ITC 外购买任何公寓的一般权利。
| 第 357/2020 号决定事项 | 规则 |
|---|---|
| 最低年龄 | 买家须年满 23 岁。 |
| 居住历史 | 按此计划申请时，买家必须已在阿曼居住至少两年。 |
| 单位数量 | 一个住宅单位，可单独或与一级亲属共同取得。 |
| 初始期限 | 用益权不得超过 50 年。 |
| 最长总期限 | 续期后总期限最多可达 99 年。 |
| 外国人单位配额 | 合资格建筑住宅单位的最多 40%，该配额内另有国籍限制。 |
| 登记 | 用益权只有通过登记才可取得。 |
| 融资 | 登记用益权可以抵押，以融资购买同一房产。 |
| 继承 | 登记权利按适用规则，由继承人在剩余期限内继受。 |
因此，购买用益权所需尽职调查不同于完全所有权购买。应核查准确剩余期限、续期规则、获允许转让、项目批准、转售限制，以及实际登记的权利。
4. 经济特区与自由区
第 38/2025 号皇家法令，为阿曼经济特区及自由区内房地产开发项目建立了独立法定框架。
第 42 条规定，房地产开发商可按法规规定方式，将获批房地产开发项目单位，以完全所有权出售给非阿曼自然人或法人。第 40 条还规定，非阿曼投资者及房产单位业主、其配偶及一级亲属可获得居留，须遵守法规并与阿曼皇家警察协调。
同一法律要求，在区域框架内为期房房地产项目开立托管账户，并为期房单位设置房地产初步登记册。这并不意味着所有自由区房产都会自动向外国完全所有权开放；须核实具体项目在该框架下获批。
5. 哪些地点限制外国所有权？
第 29/2018 号皇家法令禁止非阿曼人在特定地点持有土地及房产，同时保留独立获批所有权制度。
- 佐法尔省，塞拉莱州除外；
- 穆桑代姆、布赖米、扎希拉和中部省；
- 利瓦、希纳斯及马西拉州；
- 绿山、沙姆斯山及其他被认定具战略意义的山地；
- 岛屿；
- 主管机关指定的宫殿、安全机构及军事地点附近区域；
- 指定考古遗址及旧城区；
- 农业用途土地，须依法律具体条款。
某个省或战略地点受限制，不意味着其更广地理范围内每个合法特别项目都应仅按地理位置分析。始终应核实项目专属法律基础。
为什么 Gov.om 页面称外国人只能在 ITC 购买土地？
Gov.om 根据买卖合同签发产权证的一般服务，使用了外国公民仅获准在 ITC 内购买土地的表述。这对该一般服务的范围具有参考意义，但不应理解为对阿曼现已运行的所有较新、项目专属外国所有权路径的完整概括。
例如，主管部门的未来城市材料描述指定投资区的完全所有权；第 38/2025 号皇家法令则明确为经济特区及自由区获批房地产开发单位建立完全所有权路径。
完全所有权、用益权与租赁权不能互换
| 权利 | 通常含义 | 应核实什么 |
|---|---|---|
| 完全所有权 | 适用外国所有权框架下的登记所有权。 | 产权、项目资格、共有物业份额、限制及转售规则。 |
| 用益权 | 在确定期间内使用房产并取得收益的登记权利。 | 剩余期限、续期、转让、抵押、继承及到期后果。 |
| 租赁 | 租赁期限内占有或使用的合同权利。 | 租期、续租、转让、解除及出租人权利。 |
当销售人员使用“所有权”一词时，应询问将登记的是上述哪种权利，以及由什么文件证明。
外国买家核实清单
- 识别法律路径。ITC、指定未来城市投资区、用益权计划、经济特区／自由区项目或其他获批框架。
- 识别具体单位。项目、分期、建筑、单位、地块及地籍信息必须匹配。
- 确认买家架构。个人、共同买家或法律实体。
- 确认房产权利。完全所有权、用益权或其他登记权利。
- 检查登记册。了解现在登记什么、竣工后将登记什么。
- 检查限制。抵押、查封、项目规则、国籍配额、转让限制或受限制地点。
- 将居留分开处理。房产所有权、房产业主居留和黄金居留是不同问题。
常见问题
外国人可以在阿曼购买完全所有权房产吗？
可以，但须处于获批法律框架内。ITC 是成熟路径；新城指定投资区及经济特区或自由区获批项目，也可提供完全所有权路径。应核实具体项目和单位。
外国人只能在 ITC 买房吗？
不是。这种说法过于宽泛。ITC 仍是主要路径，但较新项目专属框架包括指定未来城市投资区、合资格用益权计划，以及获批经济特区／自由区房地产项目。
99 年用益权与完全所有权相同吗？
不同。长期用益权可提供相当广泛的权利，但仍是有期限的登记权利，应与永久完全所有权区别分析。
外国所有权会自动带来居留吗？
不会。所有权与出入境身份分开。参见第 87/2026 号决定后的阿曼房产业主签证与居留（英文）。
官方及主要参考
- Gov.om：取得旅游综合项目内房地产所有权
- 住房和城市规划部：综合旅游项目房地产所有权法规
- 住房和城市规划部 Live Oman：指定投资区与未来城市
- 住房和城市规划部：未来城市与 Sorouh 的非阿曼人所有权机制
- 第 357/2020 号部级决定：非阿曼人住宅用益权计划
- 第 38/2025 号皇家法令：《经济特区与自由区法》
- 第 29/2018 号皇家法令：非阿曼人所有权受限制地点
英文原文审阅日期：2026 年 9 月 12 日。外国买家资格可能具体到项目、分期、单位及买家。支付预订款或签署 SPA 前，应确认主管机关现行立场及交易文件。
继续研究阿曼房产
先阅读完整阿曼购房指南，再比较完全所有权与用益权（英文）、如何核实房产项目及房产业主签证与居留（英文）。