在阿曼购房：外国所有权、ITC、居留与买家指南（2026）

阿曼房产 · 外国买家指南

外国人可通过获批所有权框架在阿曼购买房产。持牌综合旅游项目（ITC）提供历史最久的外国完全所有权路径；另有具体获批城市项目、用益权计划及其他获授权开发项目。

稳妥购买从准确房产权利及单位开始。比较地点、已建成设施、产权、完整持有成本及未来转售市场，再单独评估居留权益。现房和期房投资需要不同法律、付款和交付核查。

在阿曼购房一览

• 外国完全所有权：持牌综合旅游项目（ITC）内合资格房产是历史最久路径。获批未来城市项目及部分经济特区或自由区开发项目，可提供额外路径。
• ITC 所有权：阿曼及非阿曼个人和法人，可按获批项目规则，持有合资格土地或已建单位，用于居住或投资。
• 政府 ITC 登记费：公布服务列明提交 5 里亚尔、表格 25 里亚尔、产权证 10 里亚尔、合同 2 里亚尔，以及按价值收取的 3% 费用。
• 业主签证与业主居留：第 87/2026 号决定对合资格业主及主管机关证明支持的指定未完成登记情形，采用无需担保人表述。合法取得房产的权利仍需单独满足。
• 公布的 ITC 业主服务：Gov.om 描述两年居留及50 里亚尔签证费。该页面早于 2026 年 6 月修订，须结合新条款阅读。
• 黄金居留：独立、可续期的十年路径，最低合资格投资200,000 里亚尔，房产路径侧重已竣工 ITC 房地产。
• 期房：按第 79/2025 号皇家法令核实项目许可证、获批买卖合同、房地产初步登记册及项目托管安排。
• 最终产权：正式 Mulkiya 记录登记所有权。签买卖协议与完成产权登记是不同阶段。
• 年度持有成本：服务费、共有物业维护、保险、公用设施及管理，可能实质影响净租金收益。
• 转售：成熟已登记住房、未完工分期、品牌住宅及有期限用益权的买家群体不同。
• 出售与居留：第 87/2026 号决定将业主居留及随行居留终止，与合资格房产转让相联系。
• 就业或商业用途：房产所有权或居留之外，仍须完成实际活动所需工作或经营许可。

外国人可在阿曼哪些地区购买房产？

应明确具体买家、项目、分期及单位的法律框架，识别交易转移的是完全所有权、登记用益权，还是其他获准权益。

综合旅游项目

持牌 ITC 提供成熟外国完全所有权框架。应核查获批边界及单位登记权利；靠近 ITC 并不能证明相邻房产属于项目。

未来城市与获批城市项目

部分具体获批城市项目，在传统 ITC 模式之外提供外国完全所有权。Sultan Haitham City 的 Hai Al Wafa，是明确向非阿曼人开放完全所有权的公开示例。批准应适用于相关社区和项目，而非整座城市。

登记用益权

第 357/2020 号部级决定，为指定多层建筑中的合资格非阿曼人提供受监管住宅用益权路径。登记权利有期限，因此须将剩余期限、允许用途、转让条件及融资，与完全所有权购买比较。

经济区及自由区获批开发项目

第 38/2025 号皇家法令提供路径，使经济特区和自由区内获批房地产开发单位，可依适用法规及项目批准，以完全所有权出售给非阿曼人。应确认具体住宅产品，不能仅从区域名称或工业用地规则推定。

主要 ITC 房产项目比较

成熟社区与发展中的总体规划服务不同买家。应比较具体单位的竣工、产权、设施及收费，不能把项目每一分期都当作相同投资。

项目图片展示相关目的地或开发概念。发展中分期应以实际施工证据及合同规格确定将交付什么。地图仅提供位置背景，不是法律边界或单位识别。

成熟 ITC · 马斯喀特

Al Mouj Muscat

Al Mouj 是成熟滨水 ITC，结合已建住房、码头生活、锦标赛高尔夫球场、酒店、零售及商业空间。新分期在既有居民社区旁继续开发。

房产选择：Marsa、Ghadeer、Shatti 和 Golf 区的公寓、联排别墅、独栋别墅及高端住宅。机场可达性与可步行码头设施，适合寻求成熟基地及活跃出租、转售市场的买家。

单位核查：确认产权、分期、停车、管理、年度费用、景观保护及楼宇周边施工。房产业主居留，以及独立的 200,000 里亚尔已竣工 ITC 黄金居留路径，各有申请证据。

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成熟 ITC · Bandar Al Jissah／Qantab

Muscat Bay

Muscat Bay 位于马斯喀特中心东南，是低密度山海社区。成熟核心包括已建住宅及运营中的 Jumeirah Muscat Bay 度假村，同时有 LUMA 等新开发。

房产选择：别墅、复式、公寓及较新 LUMA 住宅。该地点适合希望兼顾隐私、海岸风景、安静度假氛围及马斯喀特可达性的买家。

规划重点：评估到工作、学校、医院及日常服务的实际车程。确认单位是已竣工、二手还是在建，核查产权、服务费，以及所有权包含的具体酒店或居民设施。

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成熟 ITC · 马斯喀特东南

Jebel Sifah

Jebel Sifah 将运营中的码头、Sifawy Boutique Hotel、高尔夫球场、餐厅及已建住房，与持续住宅开发结合。沿海环境提供度假及第二住宅体验，而非马斯喀特中心社区生活。

房产选择：已建及二手码头公寓、较新公寓、别墅和其他新住宅。重视海山空间的买家，可能将其作为第二住宅、周末居所，或较少通勤城市的生活基地。

规划重点：实测前往马斯喀特中心、学校、医院及机场的路程。核查具体单位产权、服务费、出租需求，以及宣传设施哪些已运营、哪些仍在规划。

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成熟 ITC · 佐法尔

Hawana Salalah

Hawana Salalah 是运营中的旅游及住宅目的地，拥有酒店、码头、水上乐园、海滩、餐厅及已建社区。包括 Amazi 在内的新开发，在更广总体规划中继续推进。

房产选择：已建及二手住宅，以及较新别墅、度假屋和在建房源。适合度假房买家，以及计划明确匹配塞拉莱旅游市场和季风季的投资者。

规划重点：按季节入住率建模，不能假设需求与马斯喀特相同。审查湿气和盐分相关维护、具体社区、出租管理条款、年度收费，以及相关分期设施是否可用。

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高尔夫周边房产 · 机场／Madinat Al Irfan 地区

Muscat Hills

Muscat Hills 是马斯喀特国际机场附近成熟的高尔夫住宅及商业区域。原有社区、The Boulevard 和以 LA VIE 运营的高尔夫目的地，构成不同于沿海度假 ITC 的城市选择。

房产选择：不同子项目的公寓、联排别墅、独栋别墅及混合用途产品。机场可达性、附近商务区和既有二手市场，可适合以房产为马斯喀特工作基地的买家。

单位资格：房源中广泛使用该地区名称，因此须确认具体项目的外国完全所有权或 ITC 权利。审查产权、楼况、停车、服务费、飞机或道路噪音，以及高尔夫或俱乐部权益是已包含还是另购。

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发展中 ITC · Yiti

The Sustainable City – Yiti

The Sustainable City – Yiti 是按可持续性导向总体规划推进的沿海开发项目。社区仍在发展，采用分期交付，尚不具备成熟住宅目的地的运营成熟度。

交付规划：公布时间表较早期目标已有变化。本指南原文审阅的项目资料列明The Plaza 于 2027 年 12 月交付，并描述分期交付。应使用具体单位合同中的日期及救济。

买家核查：识别分期、竣工及宽限期、托管账户、初步登记、承诺设施及服务费结构。可再生能源、水、出行及食品系统功能，在运营证据证明其表现前，应按设计承诺评估。

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多阶段开发 · Yiti

AIDA Muscat

AIDA 是 Yiti 更广海岸上的大型悬崖高尔夫、酒店及住宅总体规划。施工和推出均分阶段，各产品完工日期不同，整个目的地周期更长。

时间安排：原文审阅开发商资料将新推出产品安排在2027–2029 年，更广总体规划延伸至2034 年。适合有意寻求长期开发投资，而非立即成熟社区的买家。

买家核查：审查法定卖方、准确产权路径、分期交付日期、规格、规划与运营设施差别、服务费及品牌相关收费。黄金居留接受的已竣工 ITC 房产要求，应在单位满足条件时评估，不能从期房预订推定。

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发展中 ITC · 南巴提奈

Al Nakheel Barka

Al Nakheel Barka 是 Al Rumais 海岸开发中的 ITC。项目报道记载初期住宅地基和裙楼进展，而主要酒店及娱乐部分仍在开发。

投资特点：巴尔卡早期项目，适合持有周期较长的买家。规划中的泻湖、酒店、水上乐园及更广度假区，应按实际交付阶段看待。

买家核查：核实准确分期、ITC 及外国产权资格、获授权期房销售、获批付款与托管路径、竣工条款、沿海排水及服务费假设。应独立于后续总体规划设施，评估首期单位及其交通可达性。

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新公布的综合旅游项目

新开发协议扩大 ITC 项目储备。应将项目获批开发框架，与后续具体可售单位、获批合同、托管路径和最终产权的可用情况分开。

• Telal Al Qurum／Al Qurum ITC：2026 年 3 月签署开发协议，占地约 165,000 平方米，包括两家四星级酒店、零售娱乐及完全所有权住宅。
• Al Bustan ITC：遗产和旅游部与 OMRAN 于 2026 年 3 月签署协议，占地约 138,000 平方米，包括酒店、码头及完全所有权住宅。
• Madinat Al Irfan ITC：2025 年 12 月开发协议涵盖酒店、休闲设施及完全所有权住宅。
• Muttrah／Sultan Qaboos Port Waterfront：2026 年 10 月 5 日公布 ITC 许可协议。具体住宅产品资料可用后，应按各自项目和销售记录评估。
• 新塞拉莱 ITC 协议：2025 年 12 月另一公告包括酒店、商业、休闲、教育设施及完全所有权住宅。

未来城市 · 项目专属外国所有权

Sultan Haitham City

Sultan Haitham City 是未来城市，并非 ITC。政府主导总体规划包含有各自批准的不同社区和开发项目。Hai Al Wafa 是明确向阿曼及非阿曼人提供完全所有权的公开示例。

外国买家资格：识别获批社区、项目、分期及单位。不能将一个社区批准延伸到城市内全部房产。

买家核查：审阅卖方、项目许可证、初步登记、付款及托管路径、竣工义务及最终外国产权流程。所有权与房产关联居留各需证据；黄金居留房产路径侧重合资格已竣工 ITC 房产。

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房产业主居留与黄金居留

合资格房产可以支持适当居留申请。应将房产权利及登记阶段，与具体出入境类别匹配，不能将所有权、入境签证和黄金居留混用。

第 87/2026 号决定将业主居留终止与合资格房产转让相联系，相关随行居留相应终止。完成出售或所有权转移前，应规划出入境身份转换。

房产关联居留与工作许可解决不同事项。应取得在阿曼生活时拟从事活动所需的雇佣、专业或商业许可。

在阿曼购房的完整成本

应分别预算购置、融资、交付、持续持有及转售。公布的 ITC 所有权服务提供政府登记基线，而项目及融资费用取决于具体交易。

比较准确服务费预算。楼宇、码头、高尔夫、酒店品牌、景观、储备基金及总体社区义务，可能使价格相同的两套单位产生截然不同净收益。购买前，应索取该房产当前预算及已知拟议工程。

购买期房：许可、合同、登记册与托管

具体项目和单位，需要有保护的法律及付款路径。第 79/2025 号皇家法令将项目许可、获批期房合同、初步登记和托管结构置于核查核心。

• 项目许可：明确开发项目及当前销售阶段获授权。
• 获批 SPA：使用适用于未来单位的主管部门批准期房买卖合同。
• 房地产初步登记册：按要求核实具体单位及交易登记。
• 托管：转账前检查专用项目账户及获接受付款指示。
• 交付：阅读竣工日期、宽限期、延期条款、延误救济、解除及退款。
• 交接：明确检查、验房整改、缺陷、最终登记，以及交付时应具备与后续分期设施。

第 87/2026 号决定的未完成登记出入境条款解决居留资格。房产保护应另外维护：预订收据或分期款，不同于具有获批合同和付款路径的登记交易。

买卖协议、Mulkiya 与登记

SPA 设定合同义务，Mulkiya 记录最终登记产权。2026 年《房地产登记法》要求，对设立或转移不动产权利的交易进行登记。

买卖协议应核查什么

• 法定卖方或开发商及销售权限。
• 项目、分期、建筑、单位、楼层、面积、车位及储藏空间。
• 房产权利：完全所有权、用益权或其他获批权益。
• 买家对该单位及最终产权路径的资格。
• 价格、收款账户、分期款及付款里程碑。
• 竣工、宽限期、延期、违约及退款。
• 附加规格及允许替换。
• 交付、检查、验房整改、缺陷及保证。
• 服务费、业主协会义务、转让及转售。

已竣工转售应核实登记所有人、抵押或查封、地籍及产权信息、服务费结清、租赁、状况及转让限制。约定如何将未清融资及权利负担作为交易的一部分清理。

服务费、租金回报、转售与继承

业主协会与共同成本

统一管理社区业主按适用架构分摊公共区域管理、运营、维护及维修。第 79/2025 号皇家法令涉及这些共同义务。应审阅年度收费、运营预算、储备或大修基金、拟议重大工程，以及协会或管理人安排。

净租金回报

扣除服务费、空置、管理、维修、融资、保险及适用运营成本后，再计算回报。长期出租与经营商业短租住宿，可能适用不同许可和项目条件；依赖预测收入前，应明确拟定出租用途。

转售与流动性

评估未来可能的买家。完整产权、按揭可得性、清晰服务费历史及成熟社区，有利于转售。期房转让条件、开发商竞争房源、品牌义务及有期限权利，可能缩小买家群。

继承与遗嘱

房产可通过继承或法律认可遗嘱转移。继承权益与在阿曼登记新所有人是独立步骤。应整理产权、所有权份额、抵押及家庭或遗产文件，在紧急情况出现前，审查适用个人情况及继承法。

如何在阿曼购房：逐步流程

预订款变为不可退前，核实资格、交易保护及成本。随后依次完成付款、检查、登记，以及独立居留申请。

1. 明确目的

决定房产是主要住所、第二住宅、出租投资、资本资产还是居留相关购买，据此设定位置、预算及持有期。

2. 选择所有权路径

最终确定候选清单前，识别 ITC 完全所有权、获批未来城市项目、登记用益权或其他获授权框架。

3. 识别具体项目与单位

记录分期、建筑、单位、楼层、面积、车位、储藏空间及承诺特色，在报价、合同和登记档案中一致使用。

4. 核实外国买家资格

取得买家能够取得该单位具体房产权利的证据，不能依赖社区营销名称。

5. 分类交易

确定是开发商现房销售、转售还是期房购买，选择适当产权、付款、登记和交付核查。

6. 核实卖方及项目权限

检查卖方或开发商、项目许可、土地或产权基础、销售权限及适用营销批准。

7. 审阅产权或初步登记

现房检查 Mulkiya 及权利负担；期房核实获批合同、初步登记册及项目托管／付款路径。

8. 计算完整成本

包括登记、适用增值税、融资、技术及法律审查、家具、服务费、管理、维护及未来退出成本。

9. 审阅并约定 SPA

作出不可退款承诺前，解决竣工、宽限期、规格、产权、交付、缺陷、收费、转让、违约及退款条款。

10. 确认融资条款

取得购买所需的书面贷款假设、估值及条件，使融资决定与合同付款期限一致。

11. 完成付款及登记步骤

使用获接受收款人或项目账户，保存银行轨迹，并遵循交易及房产登记法律顺序。

12. 检查与交付

完成适当检查和验房整改，记录缺陷，并遵循约定验收及修复程序。

13. 取得最终 Mulkiya

将登记所有人、房产权利、单位资料、抵押及限制，与交易文件核对。

14. 完成适当居留申请

使用所选业主签证、业主居留或黄金居留类别证据，将资格和批准记录与房产档案一并保存。

15. 维护所有权日历

跟踪费用、保险、维护、适用税务或增值税、租赁、协会事项、居留及未来出售或遗产规划。

常见购房错误

• 仅凭项目名称购买：核实具体单位及登记权利。
• 泛化外国所有权：核查房产获批框架，而非只看城市。
• 把 Sultan Haitham City 当作 ITC：使用各个未来城市项目批准。
• 把预订当作产权：遵循合同、初步及最终登记阶段。
• 未做期房核查就付款：先核实许可、获批 SPA、登记册和托管路径。
• 依赖居留销售承诺：将具体房产与所选出入境路径匹配。
• 使用宣传册毛收益：扣除收费、空置、维护、融资和管理。
• 忽略未来买家群：检查融资可得性、转让条款及竞争库存。
• 假设所有设施都包含：确认酒店、码头、高尔夫及品牌服务的使用权与费用。
• 混淆居留与工作许可：取得就业或商业使用所需批准。
• 太晚规划退出及继承：准备抵押清理、遗产记录及转让对居留的影响。

在阿曼购房常见问题

外国人可以在阿曼买房吗？

可以，通过获批框架。ITC 是历史最久的外国完全所有权路径；其他可能性包括具体获批未来城市开发、登记用益权计划及经济区或自由区获批房地产项目。须确认具体项目和单位。

房产可以是完全所有权吗？

可以，前提是适用框架允许。核实项目批准及最终登记路径，明确拟取得权益是完全所有权，而非用益权或其他权利。

主要 ITC 房产地点有哪些？

本文主要项目为 Al Mouj、Muscat Bay、Jebel Sifah、Hawana Salalah、Muscat Hills、The Sustainable City – Yiti、AIDA 及 Al Nakheel Barka。不同项目和分期的竣工、设施及具体单位外国产权资格不同。

Sultan Haitham City 是 ITC 吗？

它是政府主导未来城市，不是 ITC。Hai Al Wafa 等具体获批开发提供外国完全所有权。须检查相关社区及单位，不能将一项目批准用于整座城市。

公布的 ITC 所有权费用是多少？

Gov.om 列明提交 5 里亚尔、表格 25 里亚尔、产权证 10 里亚尔、合同 2 里亚尔及按价值收取的 3% 费用。其他交易路径及私人费用须另行预算。

拥有房产可以支持居留吗？

可以，合资格房产可支持适当业主或投资类申请。第 87/2026 号决定扩大无需担保人业主条款。公布的两年 ITC 业主服务与十年黄金居留计划是不同路径。

黄金居留的房产门槛是多少？

现行计划最低合资格投资为 200,000 里亚尔。房产路径侧重综合旅游项目内获接受已竣工房地产，并有所有权和价值证据支持。

未完成房产登记可以支持业主路径吗？

第 87/2026 号决定认可由主管机关证明支持的指定未完成登记情形。应建立合法项目和交易记录，并选择正确买家或业主类别。

期房预订符合黄金居留资格吗？

房产路径侧重已竣工 ITC 房地产。未完工单位的预订、标价或部分付款，不同于证明已满足竣工房产及所有权要求。

什么是 Mulkiya？

Mulkiya 是正式房产产权证的常用名称。登记确立记录的不动产权利，因此须将最终业主、单位资料及抵押或限制，与购买文件核对。

购房要付增值税吗？

处理取决于房产和交易。税务局框架区分首次住宅供应、住宅转售、商业房产及其他情况。最终确定购置预算前，应明确准确分类。

为什么服务费重要？

年度收费、储备及共有物业成本影响净收益和转售。应审阅实际楼宇与社区预算、拟议重大工程及所含服务，不能使用另一个项目报价。

房产可以出租吗？

出租须遵循产权及项目规则。统一管理短租或其他商业住宿运营，可能需要额外许可。基于预测租金购买前，应明确拟定用途。

ITC 房产可以转售吗？

已登记房产一般可转售，须遵守登记、抵押、项目及买家资格要求。销售周期及可实现价格取决于单位、收费、竞争供应及买家融资。

售出后业主居留会怎样？

第 87/2026 号决定将业主居留终止与合资格房产转让相联系，相关随行居留也相应终止。完成转让前，应规划新居留基础。

外国人持有的房产可以继承吗？

继承或法律认可遗嘱可转移房产权益。继承程序与阿曼登记为独立步骤，取决于业主情况及适用法律。应将产权及遗产记录保存在便于取得的档案中。

详细项目与房产指南

项目指南

• Al Mouj Muscat（英文）
• Muscat Bay（英文）
• Jebel Sifah（英文）
• Hawana Salalah（英文）
• Muscat Hills（英文）
• The Sustainable City – Yiti（英文）
• AIDA Muscat（英文）
• Al Nakheel Barka（英文）
• Sultan Haitham City（英文）
• Quriyat 的 Hayy Al Sahel：项目状态（英文）
• Diar Ras Al Hadd：项目指南（英文）

所有权、交易及居留指南

• 外国人可在哪些地区买房
• 完全所有权与用益权比较（英文）
• 购买期房（英文）
• 支付定金前核实项目
• Mulkiya 与登记（英文）
• 买卖协议检查清单
• 完整购置及持有成本
• 外国及非居民买家的抵押贷款（英文）
• 业主协会与服务费（英文）
• 转售与流动性（英文）
• 继承与遗嘱（英文）
• 房产业主签证与居留（英文）
• 通过房地产投资取得黄金居留（英文）
• ITC 房产市场考虑因素（英文）

房产来源与法律参考

所有权资格、房产登记及出入境，是独立法律问题。应将适用项目批准，与 2025–2026 年法律及相关服务要求一并阅读。Qanoon 是转载法律文本的独立法律网站。

• Gov.om ITC 房地产所有权服务
• Gov.om 房产业主居留服务
• 综合旅游项目房地产所有权法规
• 遗产和旅游部法规
• 第 87/2026 号决定：房产业主出入境条款
• Invest Oman 黄金居留公告
• 官方黄金居留计划

英文原文最近一次主要审阅日期：2026 年 10 月 7 日。预订款变为不可退前，应确认单位资格、当前房源、竣工、服务费、付款指示及相关居留程序。