ينبغي أن يصف عقد بيع العقار وشرائه (SPA) الاتفاق القانوني والتجاري الفعلي، وليس سعر الشراء وحده. بالنسبة للمشتري الأجنبي في عُمان، يجب أن يربط العقد بين الوحدة المحددة ومسار التملك المعتمد وهيكل الدفعات والتسجيل والتسليم والعيوب ورسوم الخدمات وإعادة البيع ووسائل المعالجة عند حدوث مشكلة.
تتطلب عقود البيع على الخارطة عناية خاصة. يعترف المرسوم السلطاني 79/2025 بعقد بيع على الخارطة معتمد من الوزارة، وينص على بطلان الاتفاقات الأخرى التي تهدف إلى نقل وحدة مباعة على الخارطة قبل اكتمال المشروع.
لا توقّع قبل اتضاح هذه المسائل
- من هو البائع أو المطور القانوني؟
- ما الحق العقاري المحدد الذي يُنقل؟
- ما الوحدة والمساحة ومواقف السيارات ومرافق التخزين المشمولة؟
- إلى أين تذهب الدفعات ومتى تستحق؟
- ما تاريخ الإنجاز أو التسليم وفترة السماح؟
- ماذا يحدث إذا أخل المطور أو المشتري بالتزاماته؟
- كيف ومتى يتم التسجيل؟
- ما المواصفات التي يمكن تغييرها؟
- ما الالتزامات المتعلقة برسوم الخدمات وجمعية الملاك؟
- هل يستطيع المشتري التنازل أو إعادة البيع قبل التسليم أو بعده؟
1. تحديد الأطراف القانونية بدقة
ينبغي أن يستخدم عقد البيع والشراء الاسم القانوني للبائع أو المطور، وليس العلامة التجارية للمشروع وحدها. ويجب أن يطابق اسم المشتري جواز السفر أو الكيان القانوني الذي سيظهر في النهاية في السجل الرسمي.
إذا شارك وسيط أو شركة مبيعات، فتأكد مما إذا كان مجرد وسيط، أم لديه صلاحية استلام الأموال أو توقيع المستندات أو إلزام المطور.
2. تعريف الوحدة المحددة
- المشروع والمرحلة.
- المبنى ورقم الوحدة.
- الطابق والاتجاه.
- المساحة التعاقدية وطريقة القياس.
- مواقف السيارات والتخزين.
- مخطط الطابق المعتمد.
- أي شرفة أو حديقة أو مساحة للاستخدام الحصري.
إذا كان المنظر أو موقف السيارة أو غرفة التخزين أو الحديقة الخاصة يؤثر جوهرياً في القرار، فينبغي أن تدعمه المستندات التعاقدية، وليس رسماً توضيحياً للمبيعات وحده.
3. بيان حق التملك المحدد
ينبغي ألا يستخدم العقد كلمة «الملكية» بصورة فضفاضة. تأكد مما إذا كان المشتري يكتسب ملكية حرة أو حق الانتفاع المسجل أو حقاً معتمداً آخر، ومما إذا كان هذا المشتري الأجنبي تحديداً مؤهلاً له قانوناً.
لمعرفة الفرق، راجع الملكية الحرة مقابل حق الانتفاع بالعقارات في عُمان.
4. جدول الدفع وحساب المستفيد
ينبغي أن يبين عقد البيع والشراء سعر الشراء ومبلغ الحجز والأقساط وتواريخ المراحل والآثار المترتبة على التأخر في الدفع. وبالنسبة للمشاريع على الخارطة، تحقق من مسار حساب الضمان أو الدفع المعتمد للمشروع.
لا تقبل تغييراً في اللحظة الأخيرة للمستفيد أو الحساب البنكي دون تأكيد مستقل بالمقارنة مع المطور ومستندات المشروع المعتمدة.
5. تاريخ الإنجاز وفترة السماح والتأخير
«الإنجاز المتوقع» والالتزام التعاقدي الملزم بالإنجاز ليسا بالضرورة الشيء نفسه. تحقق من تاريخ الإنجاز المستهدف وأي فترة سماح والأحداث التي تتيح التمديد ووسيلة المعالجة المتاحة إذا استمر التأخير بعد المدة المسموح بها.
اسأل عما إذا كان بإمكان المشتري الفسخ أو استرداد المبلغ أو الحصول على تعويض أو الاكتفاء بالانتظار. يجب أن تأتي الإجابة من عقد البيع والشراء، وليس من العرض التسويقي.
6. المواصفات والبدائل المسموح بها
أرفق أو حدد المخططات والتشطيبات والتجهيزات والمواد والمرافق المشتركة التي تشكل جزءاً من البيع. واقرأ البنود التي تتيح للمطور استبدال العلامات التجارية أو المواد أو التصاميم.
يمكن لصلاحية واسعة لتغيير المواصفات أن تُغيّر جوهرياً ما يتسلمه المشتري، حتى لو ظلت الوحدة قابلة للتسليم من الناحية الفنية.
7. التسجيل وسند الملكية
بالنسبة للعقار الجاهز، ينبغي أن يتوافق عقد البيع والشراء مع سند الملكية القائم وإجراءات التسجيل. وبالنسبة للعقار على الخارطة، ينبغي تسجيل العقد عبر السجل العقاري المبدئي، ثم نقله لاحقاً إلى السجل العقاري النهائي عند اكتمال المشروع.
اقرأ الملكية والتسجيل العقاري في عُمان (بالإنجليزية) لمعرفة الفرق بين الملكية التعاقدية والملكية المسجلة.
8. التسليم وفحص العيوب
- ما الدليل الذي يبدأ على أساسه التسليم؟
- كم يوماً يُمنح المشتري للفحص؟
- كيف تُسجّل العيوب؟
- ما الذي يجب إصلاحه قبل تسلّم الحيازة أو بعدها؟
- هل يستطيع المطور اعتبار الوحدة مقبولة إذا لم يحضر المشتري؟
- ما الضمانات التي تستمر بعد التسليم؟
ينص المرسوم السلطاني 79/2025 بصورة منفصلة على ضمان المطور لمدة عشر سنوات للعيوب الإنشائية الجسيمة وعيوب البنية الأساسية للمشروع، وفقاً للقواعد المطبقة. ويجب عدم الخلط بين هذه الحماية القانونية وإجراءات فحص العيوب الاعتيادية.
9. رسوم الخدمات والملكية المشتركة
ينبغي أن يفهم المشتري متى تبدأ رسوم الخدمات، وكيف تُحسب، وما الذي تغطيه، وقواعد إدارة الملكية المشتركة المطبقة. يشترط المرسوم السلطاني 79/2025 نظاماً لإدارة الاستخدام المشترك، ويُنشئ هيكلاً لجمعية الملاك للعقارات المشتركة.
10. التنازل وإعادة البيع
بالنسبة للعقار على الخارطة، تأكد مما إذا كان المشتري يستطيع التنازل عن العقد قبل التسليم، وما إذا كان يلزم حد أدنى من الدفعات أو بلوغ مرحلة إنشائية معينة، وما المستندات المطلوبة. وبالنسبة للعقار الجاهز، تحقق من أي شهادة عدم ممانعة للمشروع أو إجراء إداري، دون افتراض أن كل رسم مطلوب مسموح به قانوناً.
تنص المادة 19 من المرسوم السلطاني 79/2025 على أن المطور أو جمعية الملاك لا يجوز لهما تقاضي رسم لمجرد بيع المالك وحدته العقارية.
11. شرط التمويل
إذا كان الشراء يعتمد على قرض عقاري، فلا تفترض أن التمويل سيُوافق عليه بعد التوقيع. انظر فيما إذا كان العقد يتضمن شرطاً للتمويل، أو ما إذا كان المشتري يخاطر بخسارة العربون إذا رفض البنك.
راجع التمويل العقاري في عُمان للأجانب وغير المقيمين (بالإنجليزية).
12. آليات الفسخ والاسترداد
اقرأ جانبي بند الإخلال. ينبغي أن يوضح العقد مدد الإشعار ومدد تدارك الإخلال والاستقطاعات وتوقيت الاسترداد وحقوق المطور والمشتري في الفسخ.
يجب قراءة البند الذي ينص على أن العربون «غير قابل للاسترداد» مع سبب الفسخ وحالة الموافقة على المشروع وأي حماية قانونية إلزامية.
قائمة المراجعة النهائية لعقد البيع والشراء
- الأطراف والصلاحيات.
- الوحدة المحددة والمخططات.
- حق التملك وأهلية المشتري الأجنبي.
- السعر ومسار الدفع.
- الإنجاز والتأخير.
- المواصفات والبدائل.
- التسجيل وسند الملكية.
- التسليم وفحص العيوب والعيوب.
- رسوم الخدمات والملكية المشتركة.
- التنازل وإعادة البيع.
- تعذر التمويل.
- أحكام الفسخ والاسترداد وتسوية النزاعات.
المراجع الأولية
آخر مراجعة: 12 سبتمبر 2026. هذا إطار لمراجعة العقود، ولا يغني عن المراجعة القانونية لعقد بيع وشراء محدد.
