أين يمكن للأجانب شراء عقارات في عُمان؟ المجمعات السياحية المتكاملة ومدن المستقبل والمناطق الحرة وحق الانتفاع

يمكن للأجانب شراء عقارات في عُمان، لكن لا توجد قاعدة واحدة على مستوى البلاد تتيح كل عقار لكل مشترٍ أجنبي. السؤال الصحيح ليس مجرد «هل يمكن للأجانب الشراء في عُمان؟»، بل: بموجب أي إطار قانوني يمكن لهذا المشتري اكتساب هذه الوحدة المحددة أو هذا الحق العقاري المحدد؟

حتى سبتمبر 2026، تشمل المسارات الرئيسية للمشترين الأجانب المجمعات السياحية المتكاملة (ITCs)، والمناطق الاستثمارية المحددة في مدن المستقبل والمشاريع السكنية المتكاملة، وأنظمة حق الانتفاع المؤهلة، ومشاريع التطوير العقاري المعتمدة في المناطق الاقتصادية الخاصة أو المناطق الحرة. وتظل قيود منفصلة مطبقة في المواقع الاستراتيجية والزراعية والمحمية.

القاعدة العملية

• المجمعات السياحية المتكاملة (ITCs): أقدم مسار راسخ للملكية الحرة للأجانب.
• مدن المستقبل والمشاريع الحضرية المعتمدة: قد تتاح الملكية الحرة للأجانب في مناطق استثمارية محددة أو مراحل مشاريع معتمدة؛ ولا تفترض أن المدينة كلها تخضع لقاعدة واحدة متطابقة.
• حق الانتفاع: حق مسجل في استخدام العقار والاستفادة منه لمدة محددة؛ وهو يختلف عن الملكية الحرة.
• المناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة: ينشئ المرسوم السلطاني 38/2025 إطاراً منفصلاً يمكن بموجبه بيع وحدات مشاريع التطوير العقاري المعتمدة لغير العُمانيين بنظام الملكية الحرة، وفق اللائحة والموافقة على المشروع.
• المواقع المقيدة: لا يزال المرسوم السلطاني 29/2018 يحظر تملك غير العُمانيين في مواقع استراتيجية وزراعية ومحمية محددة، مع مراعاة الاستثناءات القانونية والأطر الخاصة.

تملك الأجانب مسألة إطار قانوني، وليس وصفاً تسويقياً

قد يقع مشروع في مسقط أو صلالة أو موقع جذاب آخر، ومع ذلك يختلف وضعه القانوني عن المشروع المجاور. ولا يكفي وحده كتيّب يقول «ملكية حرة» أو «تملك دولي» أو «مؤهل للإقامة الذهبية» أو «نرحب بالمستثمرين الأجانب».

قبل الدفع، حدد أربعة أمور بصورة منفصلة:

1. أهلية المشتري: هل يمكن لهذه الجنسية ولهيكل المشتري هذا اكتساب الحق العقاري المذكور؟
2. أهلية المشروع: ما الإطار القانوني المعتمد المطبق على هذا المشروع وهذه المرحلة وهذه الوحدة؟
3. الحق المكتسب: ملكية حرة أم حق انتفاع أم حق مسجل آخر؟
4. دليل التسجيل: ما الذي سيُدوَّن في السجل العقاري الرسمي، وما المستند الذي سيثبت الحق؟

1. المجمعات السياحية المتكاملة: المسار الراسخ للملكية الحرة للأجانب

يجيز إطار التملك في المجمعات السياحية المتكاملة في عُمان صراحةً للأشخاص الطبيعيين والاعتباريين العُمانيين وغير العُمانيين تملك الأراضي أو الوحدات المبنية داخل المجمعات المرخصة، وفق اللوائح المطبقة وقواعد المشروع المعتمدة.

يوفر Gov.om خدمة محددة لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني بعنوان «تملك العقارات في المجمعات السياحية». وتشمل الخدمة إصدار سندات الملكية وتسجيل المعاملات.

تشمل المجمعات السياحية المتكاملة المعروفة مشاريع مثل الموج مسقط وخليج مسقط وجبل السيفة وهوانا صلالة وغيرها من المجمعات السياحية المرخصة. ومع ذلك، حتى داخل مجمع سياحي متكامل، ينبغي للمشتري التحقق من الوحدة المحددة والمرحلة وحالة سند الملكية والقيود وقواعد المشروع، بدلاً من الاعتماد على اسم المجمع وحده.

مهم: المجمع السياحي المتكامل فئة قانونية للمشاريع، وليس مجرد وصف لمجتمع سكني فاخر. اطلب إثبات الوضع المعتمد للمشروع، وتأكد من إمكان تسجيل الوحدة المحددة باسم المشتري غير العُماني المقصود.

2. مدن المستقبل والمناطق الاستثمارية المحددة

لم يعد وصف تملك الأجانب في عُمان بعبارة «لا يمكن للأجانب الشراء إلا في المجمعات السياحية المتكاملة» دقيقاً. فقد أدخلت مدن المستقبل والمشاريع السكنية المتكاملة التي تقودها الوزارة مسارات إضافية معتمدة.

تصف منصة Live Oman التابعة لوزارة الإسكان والتخطيط العمراني ملكية حرة بنسبة 100% مع سند «ملكية» في مناطق استثمارية محددة. وتبرز المنصة مشاريع المدن الجديدة الكبرى، بما فيها مدينة السلطان هيثم ومدينة الثريا والجبل العالي.

وتنشر وزارة الإسكان والتخطيط العمراني (MoHUP) أيضاً آلية منفصلة لغير العُمانيين في مدن المستقبل والأحياء السكنية المتكاملة ضمن صروح. والتفسير المتحفظ يكون على مستوى المشروع المحدد: لا تفترض أن كل قطعة أرض أو كل مشروع داخل إحدى مدن المستقبل متاح تلقائياً للملكية الحرة للأجانب.

للاطلاع على مثال مفصل، راجع دليل العقارات في مدينة السلطان هيثم للمشترين الأجانب (بالإنجليزية).

3. حق الانتفاع: حقوق عقارية طويلة الأجل خارج الملكية الحرة المعتادة

حق الانتفاع حق عيني عقاري يتيح لحامله استخدام العقار والاستفادة منه لمدة محددة، دون تملك أصل العقار بالطريقة نفسها التي يتمتع بها صاحب الملكية الحرة.

أنشأ القرار الوزاري 357/2020 مساراً محدداً لغير العُمانيين لاكتساب وحدات سكنية بحق الانتفاع في مبانٍ سكنية تجارية متعددة الطوابق محددة. وهذا نظام منظم بشروط؛ وليس حقاً شاملاً في شراء أي شقة خارج مجمع سياحي متكامل.

لذلك يتطلب الشراء بحق الانتفاع عناية واجبة تختلف عن الشراء بالملكية الحرة. تحقق من المدة المتبقية المحددة وقواعد التجديد والنقل المسموح والموافقة على المشروع وقيود إعادة البيع والحق الذي سيظهر فعلياً في السجل.

4. المناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة

أنشأ المرسوم السلطاني 38/2025 إطاراً قانونياً منفصلاً لمشاريع التطوير العقاري في المناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة في عُمان.

تنص المادة 42 على أنه يجوز للمطوّر العقاري بيع وحدات مشاريع التطوير العقاري المعتمدة لغير العُمانيين، من الأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين، بنظام الملكية الحرة، بالطريقة التي تحددها اللائحة. وتقرر المادة 40 أيضاً إقامة للمستثمرين غير العُمانيين ومالكي الوحدات العقارية وأزواجهم وأقاربهم من الدرجة الأولى، وفق اللائحة وبالتنسيق مع شرطة عُمان السلطانية.

ويشترط القانون نفسه حساب ضمان لمشاريع البيع العقاري على الخارطة وسجلاً عقارياً مبدئياً للوحدات المباعة على الخارطة داخل إطار المنطقة. ولا يعني ذلك أن جميع عقارات المناطق الحرة متاحة تلقائياً للملكية الحرة للأجانب؛ تحقق من اعتماد المشروع المحدد بموجب ذلك الإطار.

5. أين يُقيَّد تملك الأجانب؟

يحظر المرسوم السلطاني 29/2018 تملك غير العُمانيين للأراضي والعقارات في مواقع محددة، مع الإبقاء على أنظمة التملك المعتمدة المنفصلة.

• محافظة ظفار باستثناء ولاية صلالة؛
• محافظات مسندم والبريمي والظاهرة والوسطى؛
• ولايات لوى وشناص ومصيرة؛
• الجبل الأخضر وجبل شمس وغيرها من الجبال المحددة لأسباب استراتيجية؛
• الجزر؛
• المناطق القريبة من القصور والجهات الأمنية والمواقع العسكرية التي تحددها الجهات المختصة؛
• المواقع الأثرية والأحياء القديمة المحددة؛
• الأراضي ذات الاستعمال الزراعي، وفق أحكام القانون.

وجود محافظة مقيدة أو موقع استراتيجي لا يعني تحليل كل مشروع خاص قانوني داخل النطاق الجغرافي الأوسع على أساس الجغرافيا وحدها. تحقق دائماً من الأساس القانوني الخاص بالمشروع.

لماذا تقول صفحة على Gov.om إن الأجانب يمكنهم شراء الأراضي داخل المجمعات السياحية المتكاملة فقط؟

تتضمن خدمة Gov.om العامة لإصدار سند ملكية من عقد بيع عبارة تفيد بأن الأجانب لا يُسمح لهم بشراء الأراضي إلا داخل المجمعات السياحية المتكاملة. وهذه العبارة مفيدة في نطاق تلك الخدمة العامة، لكن لا ينبغي قراءتها باعتبارها خريطة كاملة لجميع مسارات تملك الأجانب الأحدث والخاصة بمشاريع محددة، المعمول بها الآن في عُمان.

فعلى سبيل المثال، تصف مواد الوزارة الخاصة بمدن المستقبل الملكية الحرة في مناطق استثمارية محددة، وينشئ المرسوم السلطاني 38/2025 صراحةً مسار ملكية حرة لوحدات التطوير العقاري المعتمدة في المناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة.

الملكية الحرة وحق الانتفاع والإيجار حقوق مختلفة

عندما يستخدم مندوب المبيعات كلمة «ملكية»، اسأل عن أي من هذه الحقوق سيُسجل، وعن المستند الذي سيثبته.

قائمة تحقق للمشتري الأجنبي

1. حدد المسار القانوني. مجمع سياحي متكامل، أو منطقة استثمارية محددة في مدينة مستقبل، أو نظام حق انتفاع، أو مشروع في منطقة اقتصادية خاصة أو منطقة حرة، أو إطار معتمد آخر.
2. حدد الوحدة بدقة. يجب أن تتطابق معلومات المشروع والمرحلة والمبنى والوحدة والقطعة والبيانات المساحية.
3. أكد هيكل المشتري. فرد أو مشترون مشتركون أو كيان قانوني.
4. أكد الحق العقاري. ملكية حرة أو حق انتفاع أو حق مسجل آخر.
5. تحقق من السجل. افهم ما هو مسجل حالياً وما سيُسجل بعد الإنجاز.
6. تحقق من القيود. رهن أو حجز أو قواعد مشروع أو حصص بحسب الجنسية أو قيود نقل أو موقع مقيد.
7. افصل مسألة الإقامة. تملك العقار وإقامة مالك العقار والإقامة الذهبية مسائل منفصلة.

الأسئلة الشائعة

مراجع رسمية وأولية

• Gov.om — تملك العقارات في المجمعات السياحية
• وزارة الإسكان والتخطيط العمراني (MoHUP) — نظام تملك العقارات في المجمعات السياحية المتكاملة
• MoHUP Live Oman — المناطق الاستثمارية المحددة ومدن المستقبل
• وزارة الإسكان والتخطيط العمراني (MoHUP) — آلية تملك غير العُمانيين في مدن المستقبل وصروح
• القرار الوزاري 357/2020 — نظام حق الانتفاع السكني لغير العُمانيين
• المرسوم السلطاني 38/2025 — قانون المناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة
• المرسوم السلطاني 29/2018 — المواقع المقيدة لتملك غير العُمانيين

آخر مراجعة: 12 سبتمبر 2026. قد تختلف أهلية المشتري الأجنبي بحسب المشروع والمرحلة والوحدة والمشتري. أكد الموقف الحالي للجهة المختصة ومستندات المعاملة قبل دفع مبلغ الحجز أو توقيع اتفاقية البيع والشراء (SPA).

واصل البحث عن العقارات في عُمان

ابدأ بالدليل الكامل: دليل شراء العقارات في عُمان. ثم قارن الملكية الحرة وحق الانتفاع، وراجع كيفية التحقق من مشروع عقاري، و تأشيرة وإقامة مالك العقار.