تغيّرت قواعد العقارات المباعة على الخارطة في عُمان بصورة جوهرية بموجب المرسوم السلطاني 79/2025. يضع القانون الآن السجل العقاري المبدئي وعقد البيع على الخارطة المعتمد وحساب ضمان مخصصاً للمشروع في صميم حماية المشتري.
لذلك ينبغي للمشتري على الخارطة التحقق مما يتجاوز اسم المطور وتقدم الإنشاء. تتمثل الأسئلة القانونية الرئيسية في كون المشروع مرخصاً، وكون عقد البيع هو عقد البيع على الخارطة المعتمد من الوزارة، وتسجيل الوحدة والتصرف في السجل العقاري المبدئي، ومرور الدفعات عبر هيكل حساب الضمان المخصص للمشروع.
الفحوص الخمسة قبل الدفع
- ترخيص المشروع: يجب أن يكون المشروع مصرحاً به قانوناً للتطوير والبيع على الخارطة.
- العقد المعتمد: ينبغي أن يستخدم البيع عقد البيع على الخارطة المعتمد من الوزارة.
- التسجيل المبدئي: يجب تسجيل الوحدة المحددة والتصرف في السجل العقاري المبدئي.
- حساب الضمان: تحقق من مسار حساب الضمان المخصص للمشروع قبل تحويل أموال المشتري.
- حماية التسليم: اقرأ أحكام الإنجاز والتأخير والفسخ والعيوب والتسجيل النهائي بدلاً من الاعتماد على الكتيب التسويقي.
ما العقار المباع على الخارطة بموجب القانون العُماني؟
يعرّف المرسوم السلطاني 79/2025 مشروع البيع على الخارطة بأنه بيع وحدات عقارية مفرزة قبل إنشائها أو قبل اكتمال إنشائها. كما يعرّف عقد البيع على الخارطة بأنه العقد المعتمد من الوزارة بين المطور والمشتري لوحدة محددة، مع ربط الدفع بتقدم الإنشاء أو بدفعة مقدمة متفق عليها.
السجل العقاري المبدئي ليس اختيارياً
تُنشئ المادة 21 السجل العقاري المبدئي لدى السجل العقاري. وتُسجل فيه الوحدات المباعة على الخارطة وأوصافها والتصرفات القانونية التي ترد عليها.
القانون واضح بصورة لافتة: لا يُعتد بتصرف يرد على وحدة مباعة على الخارطة ما لم يُسجل في السجل العقاري المبدئي.
ولهذا لا ينبغي اعتبار استمارة الحجز أو الإيصال أو حتى الاتفاق الموقع الحماية القانونية النهائية إذا لم يصل التصرف إلى مرحلة التسجيل التي يوجبها القانون.
يجب أن ينقل الوحدة المستقبلية عقد البيع على الخارطة المعتمد وحده
تنص المادة 25 على بطلان أي عقد أو اتفاق يهدف إلى نقل ملكية وحدة عقارية إلى المشتري قبل اكتمال المشروع، باستثناء عقد البيع على الخارطة المعتمد من الوزارة.
لذلك ينبغي للمشتري التمييز بين مستند الحجز الأولي وعقد البيع على الخارطة القانوني. اسأل تحديداً متى سيُوقّع ويُسجّل عقد البيع والشراء المعتمد من الوزارة.
كيف يعمل حساب ضمان المشروع؟
يعرّف المرسوم السلطاني 79/2025 حساب الضمان بأنه حساب مصرفي يفتحه المطور باسم مشروع البيع على الخارطة لدى بنك مرخص في عُمان. تُودع فيه دفعات المشترين ومبالغ تمويل المشروع، ويُخصص لبناء المشروع وتنفيذه وإدارته.
- يجب على المطور الحصول على موافقة الوزارة قبل فتح حساب الضمان أو إغلاقه.
- تنظم اتفاقية الضمان بين المطور والبنك المرخص إدارة الحساب والسحب منه.
- يجب إيداع نسخة من اتفاقية الضمان لدى الوزارة قبل إصدار ترخيص مشروع البيع على الخارطة.
- يجب على مقرضي المشروع إيداع تمويل الإنشاء مباشرةً في حساب الضمان عندما تكون الأرض أو حق الانتفاع المسجل مرهونة لتمويل المشروع.
- يقدم البنك كشوف حساب دورية، ويجب على المطور تقديمها إلى الوزارة.
لا تستنبط من القانون «احتجازاً ثابتاً بنسبة 5% في حساب الضمان»
تُلزم المادة 36 المطور باحتجاز نسبة من قيمة مبيعات الوحدات في حساب الضمان لمدة سنة بعد تسليم الوحدة، لضمان حسن التنفيذ وإصلاح العيوب. ويترك القانون تحديد النسبة وشروط الإفراج للائحة التنفيذية.
إلى أن تُحدد القاعدة التنفيذية المطبقة على المشروع المعني، لا ينبغي للمشترين افتراض أن المرسوم السلطاني 79/2025 نفسه يحدد النسبة المحتجزة عند 5%.
يحمي حساب الضمان الأموال، لكنه لا يضمن التسليم في الموعد
يحد حساب الضمان من مخاطر التعامل مع أموال المشتري باعتبارها أموالاً عادية للمطور، لكنه لا يلغي تأخيرات الإنشاء أو الموافقات أو المقاولين أو البنية الأساسية أو السوق.
تُلزم المادة 28 استشاري المشروع بإبلاغ الوزارة عن تعثر مشروع البيع على الخارطة خلال 30 يوماً مع بيان الأسباب. ثم تدرس الوزارة التعثر، ويمكنها السعي إلى حل لإكمال المشروع أو إحالة الأمر إلى المحكمة المختصة.
ماذا يحدث إذا كان للمطور دائنون آخرون؟
تمنح المادة 37 حساب ضمان المشروع حماية مهمة. لا يجوز الحجز على أموال حساب الضمان لصالح الدائنين العامين للمطور، ولا يدخل مشروع البيع على الخارطة ضمن الأموال المتاحة لدائنيه العامين في الإفلاس، باستثناء الالتزامات المتعلقة بذلك المشروع وحقوق المشترين.
مسؤولية لمدة عشر سنوات عن عيوب البناء الجسيمة والبنية الأساسية
تنص المادة 18 على أن المطور يضمن العيوب الجسيمة في بناء الوحدة أو هيكلها، وعيوب البنية الأساسية للمشروع، لمدة عشر سنوات من التسليم، وفقاً للقواعد التنفيذية والأحكام القانونية الأخرى المطبقة.
لا يعني ذلك أن كل عيب تجميلي يشكل تلقائياً مطالبة لمدة عشر سنوات. ينبغي للمشترين التمييز بين العيوب الإنشائية أو العيوب الجسيمة في البنية الأساسية وبين عيوب التسليم الاعتيادية والتشطيبات ومسائل الضمان.
ما الذي ينبغي أن تتضمنه مراجعة عقد البيع والشراء؟
- الوحدة المحددة والمساحة ومواقف السيارات والتخزين والمخطط.
- تفاصيل المشروع المعتمد والمطور.
- مراحل الدفع وتعليمات حساب الضمان أو الدفع.
- موعد الإنجاز المستهدف وأي فترة سماح.
- وسائل معالجة الإخلال المتاحة للمشتري والمطور.
- المواصفات والتشطيبات والبدائل المسموح بها.
- التنازل أو إعادة البيع قبل الإنجاز.
- فحص التسليم وإجراءات العيوب.
- التسجيل النهائي والانتقال من السجل المبدئي إلى السجل العقاري.
- رسوم الخدمات والتزامات جمعية الملاك بعد التسليم.
كيف يتم التسجيل النهائي؟
تُلزم المادة 22 المطور بنقل الوحدات المسجلة بأسماء المشترين من السجل العقاري المبدئي إلى السجل العقاري النهائي وفقاً للقواعد التنفيذية. ولا يجوز للمطور تقاضي رسم من المشترين لمجرد نقل تلك التسجيلات، باستثناء رسوم الوزارة لتسجيل عقد البيع.
الشراء على الخارطة والإقامة المرتبطة بالعقار مسألتان منفصلتان
يعترف قرار شرطة عُمان السلطانية 87/2026 بحالات عقارية لم يكتمل فيها التسجيل، لكن ينبغي للمشتري ألا يعتبر كل حجز على الخارطة حقاً تلقائياً في الإقامة. يظل طلب الإقامة معتمداً على شهادة الجهة المختصة والوضع العقاري المعترف به قانوناً.
راجع الدليل المنفصل حول تأشيرة وإقامة مالك العقار في عُمان بعد القرار 87/2026.
قائمة فحص للمشتري قبل تحويل العربون
- تأكد من ترخيص المطور الساري والموافقة على المشروع.
- تأكد من أن المشروع مصرح له بالبيع على الخارطة.
- اطلب مسار الدفع أو حساب الضمان المعتمد للمشروع.
- تأكد من موعد إدراج وحدتك المحددة وعقد البيع والشراء في السجل العقاري المبدئي.
- لا تعتمد على مستند حجز تسويقي بوصفه بديلاً لعقد البيع على الخارطة المعتمد.
- اقرأ أحكام التأخير والاسترداد والإخلال والفسخ قبل قبول دفعة غير قابلة للاسترداد.
- احتفظ بكل إيصال دفع مرتبط بالمشروع والوحدة المحددين.
المصادر الرسمية والأولية
- المرسوم السلطاني 79/2025 — قانون التنظيم العقاري
- المرسوم السلطاني 56/2026 — قانون السجل العقاري
- Gov.om — ترخيص مشروع تطوير عقاري
آخر مراجعة: 12 سبتمبر 2026. تعتمد حماية الشراء على الخارطة على الوضع القانوني للمشروع والعقد المعتمد والتسجيل المبدئي وهيكل حساب الضمان، وليس على سمعة المطور وحدها.
