غيّرت عُمان قواعد الهجرة المرتبطة بالعقارات في يونيو 2026. عدّل قرار شرطة عُمان السلطانية 87/2026 اللائحة التنفيذية لقانون إقامة الأجانب، وأدخل صياغة أوسع لتأشيرة المالك وإقامة المالك، بما يشمل حالات لم يكتمل فيها تسجيل العقار بعد.
النقطة المهمة أن عُمان لديها الآن عدة مفاهيم للهجرة المرتبطة بالعقار ينبغي عدم معاملتها بوصفها شيئًا واحدًا. فالتأشيرة القصيرة الأجل للمشتري الذي لم يكتمل تسجيل عقاره، وتأشيرة المالك، وإقامة المالك، وخدمة المجمعات السياحية المتكاملة (ITC) الأقدم لمدة سنتين المعروضة على Gov.om، والإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات، مسارات قانونية وإدارية مختلفة.
الإجابة في 60 ثانية
- تخص مدة 6–12 شهرًا تأشيرة منفصلة للمشتري الأجنبي لأرض مجهزة للبناء أو وحدة عقارية لم يكتمل تسجيلها بعد.
ما الذي تغيّر في 22 يونيو 2026؟
نُشر قرار شرطة عُمان السلطانية 87/2026 في الجريدة الرسمية رقم 1653 في 21 يونيو 2026، ودخل حيز التنفيذ في اليوم التالي. وعدّل عدة أحكام من اللائحة التنفيذية لقانون إقامة الأجانب.
تكتسب التعديلات أهمية لأن الصياغة الجديدة تفصل بين ثلاث حالات مختلفة: مشترٍ لم يكتمل تسجيل عقاره، ومالك عقار يحصل على تأشيرة المالك، ومالك عقار يحصل على إقامة المالك.
| المسار | ما تنص عليه القاعدة المعدّلة | النقطة الزمنية الرئيسية |
|---|---|---|
| تأشيرة المشتري قبل اكتمال التسجيل | للمشتري الأجنبي لأرض مجهزة للبناء أو وحدة عقارية لم يكتمل تسجيلها بعد، استنادًا إلى شهادة من الجهة المختصة ودون كفيل. | تسري لمدة لا تقل عن 6 أشهر ولا تزيد على 1 سنة، وقابلة للتجديد لمدة مماثلة. ويسمح كل دخول بإقامة تصل إلى 3 أشهر. |
| تأشيرة المالك | للأجنبي الذي يمتلك وحدة عقارية، استنادًا إلى شهادة من الجهة المختصة ودون كفيل. ويمكن منحها أيضًا للممثلين القانونيين لمالك مؤسسي. | يجب على حاملها دخول عُمان خلال 3 أشهر من إصدار التأشيرة. |
| إقامة المالك | للأجنبي الذي يمتلك وحدة عقارية مسجّلة أو لم يكتمل تسجيلها بعد، استنادًا إلى شهادة من الجهة المختصة ودون كفيل. ويمكن أن تنطبق أيضًا على الممثلين القانونيين لمالك مؤسسي. | لا يحدد القرار 87/2026 مدة 6–12 شهرًا في حكم إقامة المالك. |
1. تأشيرة 6–12 شهرًا ليست هي إقامة المالك
هذا أهم تمييز في تعديل 2026. تعدّل المادة 1 من القرار 87/2026 حكمًا لتأشيرة المشتري الأجنبي لقطعة أرض مجهزة للبناء أو وحدة عقارية لم تُستكمل إجراءات تسجيلها بعد.
هذه التأشيرة دون كفيل، وتصدر استنادًا إلى شهادة من الجهة المختصة. ويسمح الحكم نفسه بتأشيرات مرتبطة لزوج المشتري أو زوجته وأقاربه من الدرجة الأولى، وللممثلين القانونيين عندما يكون مالك العقار شخصًا اعتباريًا.
ينص القرار صراحةً على أن هذه التأشيرة تسري لمدة لا تقل عن ستة أشهر ولا تزيد على سنة، ويمكن تمديدها لمدة مماثلة، وتسمح لحاملها بدخول عُمان والبقاء مدة لا تزيد على ثلاثة أشهر في كل مرة.
لا تصف إقامة المالك العادية بأنها «تصريح إقامة من 6 إلى 12 شهرًا» لمجرد أن تأشيرة المشتري المؤقتة هذه لها صلاحية 6–12 شهرًا. يضع القرار إقامة المالك في مادة منفصلة، ولا يكرر هذه المدة فيها.
2. ما هي تأشيرة المالك بموجب القرار 87/2026؟
تستبدل المادة 2 صياغة فئة «تأشيرة المالك». ويجوز للجهة المختصة منحها دون كفيل لأجنبي يمتلك وحدة عقارية، استنادًا إلى شهادة تصدرها الجهة المختصة.
وتتيح الصياغة المعدّلة التأشيرة أيضًا للممثلين القانونيين لشخص اعتباري يمتلك الوحدة العقارية. ويُلزم القرار حامل التأشيرة بدخول عُمان خلال ثلاثة أشهر من تاريخ إصدارها.
لا ينشئ القرار نفسه حقًا عامًا لكل مشترٍ أجنبي لأي عقار في عُمان. فيجب أن يكون العقار من العقارات التي يمكن للمشتري الأجنبي أو الكيان امتلاكها أو حيازتها قانونًا وفق الإطار العقاري المطبق، ويجب أن تصدر الجهة المختصة الشهادة المطلوبة.
3. ما هي إقامة المالك؟
تستبدل المادة 4 من القرار 87/2026 حكم إقامة المالك. وتنص على جواز منح الجهة المختصة إقامة دون كفيل لأجنبي يمتلك أحد الأمرين:
وذلك في كل حالة استنادًا إلى شهادة تصدرها الجهة المختصة. ويشمل الحكم أيضًا الممثلين القانونيين لشخص اعتباري يمتلك الوحدة العقارية.
هذه صياغة أوسع من الأوصاف العامة الأقدم التي ركّزت فقط على وحدة سكنية مبنية داخل مجمع سياحي متكامل. ومع ذلك، ينبغي عدم قراءة قاعدة الهجرة المعدّلة بوصفها تغييرًا للقوانين المنفصلة التي تحدد أين يستطيع غير العُماني اكتساب عقار. وتظل أهلية العقار وتسجيله ووضع الهجرة مسائل قانونية منفصلة.
لماذا لا يزال Gov.om يذكر «سنتين»؟
حتى 11 سبتمبر 2026، لا يزال لدى Gov.om خدمة بعنوان «الحصول على تأشيرة إقامة لمالك عقار». وتذكر أن مالكي الوحدات السكنية داخل مجمع سياحي متكامل يمكنهم الحصول على تأشيرة إقامة سارية لسنتين. وكان آخر تحديث للصفحة في 5 أغسطس 2025، قبل القرار 87/2026 بأكثر من عشرة أشهر.
وتدرج خدمة Gov.om نفسها ضمن المستندات نسخة من ملكية العقار وخطابًا يوضح موقعه. وتدرج حاليًا أيضًا شروط تقديم أخرى، بما فيها وجود مقدم الطلب خارج عُمان، وعدم حمله تأشيرة أخرى سارية، وامتلاكه سجلًا تجاريًا.
ولأن صفحة الخدمة العامة تسبق تعديل 2026، فلا ينبغي استخدامها وحدها لتعريف النطاق القانوني الكامل لأحكام تأشيرة المالك وإقامة المالك الجديدة. وفي الوقت نفسه، تظل صفحة خدمة حكومية قائمة، وقد تعكس المسار التشغيلي المتاح حاليًا عبر البوابة العامة.
التفسير العملي
في معاملة فعلية، تحقّق من النص القانوني الحالي وإجراءات الجهة الحالية معًا. وإذا قدّم مطوّر أو وكيل أو مستشار حكمًا ثابتًا بشأن المدة أو الأهلية، فاسأله عن إجراءات شرطة عُمان السلطانية (ROP) أو وزارة الإسكان والتخطيط العمراني (MoHUP) الحالية التي تدعمه للعقار ومقدم الطلب المحددين.
هل يُلغي القرار 87/2026 الحاجة إلى أهلية المجمع السياحي المتكامل أو العقار المعتمد؟
لا. القرار 87/2026 تعديل متعلق بالهجرة. ولا يجعل بذاته كل عقار في عُمان متاحًا للملكية الأجنبية.
يجب أن يملك المشتري الأجنبي أولًا حقًا عقاريًا مشروعًا وفق إطار الملكية المطبق للوحدة أو قطعة الأرض المحددة. وبحسب المشروع، قد يشمل ذلك مجمعًا سياحيًا متكاملًا، أو إطارًا معتمدًا لمدينة مستقبلية أو تطوير حضري، أو نظام حق انتفاع مؤهلًا، أو مسارًا آخر معتمدًا تحديدًا.
لقواعد الملكية الأوسع، راجع دليل Oman Verified حول شراء العقارات في عُمان للمشتري الأجنبي.
هل يمكن أن يتأهل المشتري على الخارطة قبل سند الملكية النهائي؟
يعترف القرار 87/2026 صراحةً بحالات عقارية لم يكتمل تسجيلها بعد. وذلك مهم للشراء على الخارطة والمعاملات الأخرى التي لم تصل إلى التسجيل النهائي لسند الملكية.
لكن لا ينبغي اعتبار «الشراء على الخارطة» فئة تأشيرة تلقائية عامة. فالقرار يشترط شهادة من الجهة المختصة. ويظل المشتري بحاجة إلى معاملة معترف بها قانونًا وفق إطار التسجيل العقاري، ويجب أن يدعم المشروع والعقد وحالة التسجيل الشهادة المستخدمة لطلب الهجرة.
في شراء على الخارطة، تحقّق بصورة منفصلة من ترخيص المطوّر وموافقة المشروع والوضع في السجل العقاري المبدئي والعقد المعتمد ومسار الدفع، قبل الاعتماد على أي توقع للإقامة.
ماذا يحدث لإقامة المالك عند بيع العقار؟
القرار 87/2026 واضح في هذه النقطة. تنتهي إقامة مالك العقار الأجنبي وإقامة الممثل القانوني للمالك المؤسسي عند انتقال ملكية الوحدة العقارية بتصرف قانوني ناقل للملكية.
وتنتهي وفقًا لذلك أيضًا إقامة الزوج أو الزوجة والأقارب المرافقين للمالك. لذلك ينبغي للمشتري الذي ينوي بيع العقار المؤهل أو هبته أو إعادة هيكلته أو نقله التحقق من أثر ذلك على الهجرة قبل إتمام نقل العقار.
ماذا عن زوج المشتري أو زوجته وأسرته؟
يشير حكم تأشيرة المشتري المعدّل صراحةً إلى الزوج أو الزوجة والأقارب من الدرجة الأولى للمشتري الأجنبي الذي لم يكتمل تسجيل أرضه المجهزة للبناء أو وحدته العقارية. وينص القرار 87/2026 أيضًا صراحةً على انتهاء إقامة زوج المالك أو زوجته وأقاربه المرافقين عند انتهاء ملكية المالك للعقار المؤهل.
ويحتفظ Gov.om بصورة منفصلة بخدمة تتيح لمالك وحدة سكنية يحمل إقامة مالك عقار الحصول على إقامة دون كفيل لزوج أو زوجة أجنبيين وأفراد الأسرة من الدرجة الأولى، وفق المستندات والشروط الحالية.
وينبغي مع ذلك التحقق من أهلية الأسرة ومستندات صلة القرابة والمعاملة بحسب العمر والمتطلبات التشغيلية في إجراءات ROP الحالية للطلب المحدد.
هل يمكن لعقار مملوك لشركة دعم تأشيرة المالك أو إقامة المالك؟
نعم، تشير الصياغة المعدّلة صراحةً إلى الممثلين القانونيين لشخص اعتباري يمتلك الوحدة العقارية المؤهلة. وهذه إحدى السمات البارزة للقرار 87/2026.
ولا يعني ذلك أن كل مساهم أو مدير يحصل تلقائيًا على إقامة. فالقاعدة تشير إلى الممثلين القانونيين، وتظل تشترط ملكية العقار المعنية وشهادة الجهة المختصة. وينبغي تأكيد الوضع القانوني للشركة وأهلية العقار والممثل المرشّح قبل استخدام الهيكل في تخطيط الهجرة.
إقامة المالك مقارنةً بالإقامة الذهبية
ينبغي فصل هذين المسارين منذ البداية. فالإقامة الذهبية في عُمان برنامج مستثمر مختلف لمدة 10 سنوات. وتدرج البوابة الرسمية للإقامة الذهبية ملكية العقارات في المناطق السياحية ضمن الفئات المؤهلة.
| السؤال | تأشيرة المالك / إقامة المالك | الإقامة الذهبية |
|---|---|---|
| الأساس القانوني | اللائحة التنفيذية لقانون إقامة الأجانب، بما فيها تعديلات القرار 87/2026 | برنامج منفصل لإقامة المستثمر طويلة الأجل |
| الصلة بالعقار | ملكية عقار أو تسجيل غير مكتمل مؤهل تدعمه شهادة الجهة المختصة | استثمار عقاري مؤهل وفق قواعد الإقامة الذهبية الحالية |
| المدة | لا تستنتج مدة إقامة مالك قدرها 6–12 شهرًا من تأشيرة المشتري المؤقتة المنفصلة. وينبغي تأكيد المدة التشغيلية الحالية. | 10 سنوات وفق البرنامج الحالي |
| حد الاستثمار | لا يحدد القرار 87/2026 حدًا قدره 200,000 ريال عُماني (OMR) لتأشيرة المالك أو إقامة المالك. | يستخدم مسار الاستثمار العقاري شروطه الاستثمارية الحالية الخاصة. |
| بيع العقار المؤهل | ينص القرار 87/2026 على انتهاء إقامة المالك عند انتقال الملكية. | ينبغي فحص الأثر على الإقامة الذهبية وفق قواعد المحافظة على الأهلية الحالية للبرنامج قبل البيع. |
للمسار المنفصل طويل الأجل، اقرأ الإقامة الذهبية في عُمان عبر الاستثمار العقاري (بالإنجليزية).
ما المستندات التي ينبغي للمشتري توقع التحقق منها؟
تعتمد القائمة الدقيقة على المسار العقاري ومرحلة الطلب. وينبغي للمشتري الذي يخطط حول الإقامة المرتبطة بالعقار عادةً توقع إثبات ما يلي قبل الاعتماد على المسار:
خمسة أخطاء ينبغي تجنبها
الأسئلة الشائعة
هل يمنح شراء عقار في عُمان إقامة تلقائيًا؟
لا. ملكية العقار ووضع الهجرة منفصلان. ويجب أن يدعم العقار المسار المطبق، وأن تصدر الجهة المختصة التأشيرة أو الإقامة المطلوبة.
هل تسري إقامة مالك العقار في عُمان من 6 إلى 12 شهرًا؟
لا يذكر القرار 87/2026 هذه المدة في حكم إقامة المالك. وتخص مدة 6–12 شهرًا تأشيرة منفصلة لمشتري أرض مجهزة للبناء أو وحدة عقارية لم يكتمل تسجيلها بعد.
لماذا لا يزال Gov.om يعرض تأشيرة مالك عقار لسنتين؟
لا تزال صفحة خدمة Gov.om القائمة تصف مسارًا لسنتين لمالكي الوحدات السكنية في المجمعات السياحية المتكاملة (ITCs)، لكن تاريخ التحديث المعروض هو 5 أغسطس 2025، قبل نفاذ القرار 87/2026. لذلك ينبغي تأكيد الوضع التشغيلي الحالي بالرجوع إلى اللائحة المعدّلة وإجراءات الجهة الحالية.
هل يستطيع مشتري العقار على الخارطة الحصول على تأشيرة مرتبطة بالعقار؟
يعترف القرار 87/2026 صراحةً بالمشتري الذي لم يكتمل تسجيل عقاره، لكن ذلك ليس تلقائيًا لكل حجز. وتلزم شهادة من الجهة المختصة ووضع عقار/تسجيل معترف به قانونًا.
هل تتطلب إقامة المالك 200,000 ريال عُماني (OMR)؟
لا يحدد القرار 87/2026 حدًا قدره 200,000 ريال عُماني (OMR) لتأشيرة المالك أو إقامة المالك. لا تنقل حد الاستثمار للإقامة الذهبية إلى مسار إقامة المالك العادية دون قاعدة رسمية تنص على ذلك.
هل يستطيع أفراد الأسرة الحصول على الإقامة؟
يشمل حكم تأشيرة المشتري المعدّل الزوج أو الزوجة والأقارب من الدرجة الأولى، وتعترف خدمات Gov.om الحالية أيضًا بالالتحاق بمالك وحدة سكنية. وينبغي فحص متطلبات الطلب الأسري الدقيقة في إجراءات ROP الحالية.
ماذا يحدث إذا باع المالك العقار؟
ينص القرار 87/2026 على انتهاء إقامة المالك عند انتقال ملكية الوحدة العقارية بتصرف قانوني. وتنتهي وفقًا لذلك أيضًا الإقامة المرتبطة للزوج أو الزوجة والأقارب المرافقين.
المراجع الرسمية والأولية
آخر مراجعة: 11 سبتمبر 2026. قد تتأخر صياغة البوابة العامة وإجراءات التشغيل عن التعديلات التشريعية. ولخطة إقامة تعتمد على معاملة، تحقّق من إجراءات الجهة المختصة الحالية للعقار ومقدم الطلب المحددين قبل دفع مبلغ غير قابل للاسترداد.
