كتيّب مشروع يبدو مشروعاً لا يكفي لتبرير دفع عربون. قبل أن يدفع المشتري الأجنبي مقابل عقار في عُمان، ينبغي التحقق من المشروع والمطوّر وصلاحية البيع ومسار الدفع والوحدة المحددة، وفق إطار الوزارة المطبق.
بالنسبة إلى المشاريع المباعة على الخارطة، يسهل الإطار العقاري الحالي في عُمان تنظيم هذا التحقق: ينبغي أن يكون المطوّر مرخّصاً، والمشروع مسجلاً، وأن يستند مشروع البيع على الخارطة إلى أساس قانوني معتمد، وأن يكون التسويق مصرحاً به، وأن يستخدم المشروع هيكل حساب الضمان المطلوب.
تحقق من ستة أمور قبل الدفع
- مَن يملك أرض المشروع أو يسيطر عليها قانوناً؟
- هل المطوّر مرخّص لمزاولة التطوير العقاري؟
- هل المشروع مسجل ومعتمد لمرحلة البيع الحالية؟
- إذا كان البيع على الخارطة، فهل يوجد هيكل حساب ضمان مخصص للمشروع؟
- هل المطوّر مخوّل قانوناً بالإعلان عن المشروع وبيعه؟
- هل يمكن بيع الوحدة المحددة وتسجيلها باسم هذا المشتري الأجنبي؟
1. تحقق من المطوّر والمشروع بصورة منفصلة
قد يكون المطوّر شركة حقيقية، بينما يظل مشروع أو مرحلة أو حملة بيع معينة بحاجة إلى موافقة منفصلة. لا تكتفِ بالتحقق من اسم الشركة.
تتطلب خدمة ترخيص مشروع التطوير العقاري على Gov.om مستندات أساسية للمشروع، تشمل سند الملكية أو عقد حق الانتفاع، والموافقة المبدئية، والخرائط، وعقد البيع على الخارطة، واتفاقية الاستشاري، وخطة التنفيذ، وتقييم الأرض.
2. تحقق مما إذا كان المشروع مسجلاً على منصة تطوير
تذكر خدمة تصريح الإعلان الحالية على Gov.om أن المشروع المحلي يجب أن يكون مسجلاً على منصة تطوير قبل أن يحصل المطوّر على إذن للإعلان عنه.
قد لا يتمكن المشتري دائماً من الوصول المباشر إلى كل سجل داخلي للمشروع، لكن ينبغي أن يستطيع المطوّر تقديم أدلة واضحة على حالة تسجيل المشروع وموافقاته الحالية. وإذا لم يستطع موظفو المبيعات شرح تسجيل المشروع لدى الوزارة أو مرحلته المعتمدة، فتعامل مع ذلك باعتباره مسألة تستوجب العناية الواجبة.
3. أهمية تصريح الإعلان
بموجب المرسوم السلطاني 79/2025، لا يجوز الإعلان عن المشاريع العقارية أو الترويج لها دون ترخيص من الوزارة خاص بالمشروع. وتذكر الخدمة الحالية على Gov.om أن المطوّر لا يجوز له الإعلان عن الوحدات أو الترويج لها إلا بعد الحصول على الموافقة ذات الصلة.
وتتطلب الخدمة أيضاً دليلاً على تسجيل المشروع على منصة تطوير وفتح حساب ضمان لدى بنك مرخّص، وفق إطار البيع على الخارطة ذي الصلة.
4. تحقق من مسار حساب الضمان قبل تحويل الأموال
عند الشراء على الخارطة، اطلب تعليمات الدفع الرسمية للمشروع، وتحقق من تطابق حساب المستفيد مع هيكل المشروع المعتمد. ويشترط المرسوم السلطاني 79/2025 فتح حساب الضمان باسم مشروع البيع على الخارطة لدى بنك مرخّص في عُمان.
لا تحوّل العربون إلى مندوب مبيعات أو شركة غير مرتبطة أو حساب شخصي أو مستفيد مختلف لمجرد أن رسالة غير رسمية تقول إن ذلك أسرع.
5. اسأل عما إذا كانت الوحدة المحددة ضمن قائمة الوحدات المعتمدة
لا تثبت الموافقة على المشروع تلقائياً الوضع القانوني لكل وحدة معلن عنها. طابق بيانات المبنى ورقم الوحدة والطابق والمساحة ومواقف السيارات والتخزين وقطعة الأرض مع مستندات البيع المعتمدة.
تشمل متطلبات تصريح الإعلان على Gov.om بياناً بعدد الوحدات المفرزة وتفاصيل مثل الموقع والمساحة. وهذا تذكير مفيد بأن الموافقة على مستوى المشروع والبيانات على مستوى الوحدة ينبغي أن تتوافق.
6. تحقق بصورة منفصلة من أهلية المشتري الأجنبي
قد يكون المشروع مرخّصاً بالكامل، ومع ذلك يخضع لقيود خاصة بالمشتري. تأكد مما إذا كان يمكن تسجيل الوحدة المحددة باسم المشتري غير العُماني المقصود، وبموجب أي حق: الملكية الحرة أو حق الانتفاع أو إطار معتمد آخر.
استخدم الدليل المخصص حول الأماكن التي يمكن للأجانب شراء عقارات فيها في عُمان قبل اعتبار العبارات التسويقية للمشروع دليلاً على أهلية التملك.
ما المستندات التي ينبغي طلبها؟
- الاسم القانوني للمطوّر وتفاصيل الترخيص.
- ترخيص المشروع أو دليل تسجيله.
- سند ملكية الأرض أو الأساس المسجل لحق الانتفاع.
- مخططات المشروع المعتمدة وجدول الوحدات.
- عقد البيع على الخارطة أو نموذج اتفاقية البيع والشراء (SPA).
- تعليمات حساب الضمان والدفع للمشروع.
- الموافقة الحالية على التسويق أو البيع عند الاقتضاء.
- دليل أهلية المشتري الأجنبي للمشروع أو الوحدة المحددة.
- تقدم أعمال البناء وشهادة الاستشاري في مشروع البيع على الخارطة.
مؤشرات تحذيرية قبل الحجز
- «ستصدر الموافقة الأسبوع المقبل».
- الضغط للدفع قبل الاطلاع على اتفاقية البيع والشراء (SPA).
- الدفع إلى حساب لا يتطابق مع مستندات المشروع أو المطوّر.
- عجز موظفي المبيعات عن تحديد ترخيص المشروع أو الإطار القانوني المعتمد.
- استناد حجة تملك الأجانب إلى كتيّب أو رسالة WhatsApp فقط.
- عدم ورود الوحدة المحددة في جدول المشروع المكتوب.
- الوعد بإقامة تلقائية بعد دفعة حجز صغيرة.
العقار المكتمل يحتاج أيضاً إلى التحقق
التحقق من المشروع ليس مقتصراً على المشترين على الخارطة. بالنسبة إلى وحدة مكتملة أو معاد بيعها، تحقق من سند الملكية والمالك المسجل الحالي والرهن أو الحجز ورسوم الخدمات غير المسددة والاستعمال المسموح والحالة المادية وأي قيود على نقل الملكية.
قد يقلل المبنى المكتمل مخاطر الإنشاء، لكنه لا يزيل مخاطر الملكية أو صلاحية البائع أو إدارة المبنى.
تسلسل بسيط للتحقق
- تأكد من أهلية المشتري.
- تأكد من المطوّر والأساس القانوني للأرض والمشروع.
- تأكد من ترخيص المشروع ومرحلة البيع الحالية.
- تأكد من الوحدة المحددة والمستندات المعتمدة.
- تأكد من مسار الدفع وحساب الضمان.
- راجع اتفاقية البيع والشراء (SPA) قبل قبول شروط غير قابلة للاسترداد.
- عند البيع على الخارطة، تأكد من التسجيل المبدئي بعد التوقيع.
للاطلاع على الآليات القانونية لحماية الشراء على الخارطة، اقرأ شراء العقار على الخارطة في عُمان: حساب الضمان والتسجيل المبدئي وحماية المشتري.
مراجع رسمية
- Gov.om — الحصول على ترخيص مشروع تطوير عقاري
- Gov.om — تصريح الإعلان عن العقارات المحلية
- المرسوم السلطاني 79/2025 — قانون التنظيم العقاري
آخر مراجعة: 12 سبتمبر 2026. قد تتغير حالة المشروع وصلاحية البيع وترتيبات حساب الضمان بحسب المرحلة؛ لذا تحقق من الملف الحالي بدلاً من الاعتماد على كتيّب قديم.
