راهنمای فارسی سرمایه‌گذار · عمان وریفاید
ارث و وصیت‌نامه برای مالکان خارجی ملک در عمان
ارث و وصیت‌نامه برای مالکان خارجی ملک در عمان
ملکی که تبعهٔ خارجی به‌طور قانونی در عمان مالک آن است میتواند از طریق ارث یا وصیتنامهٔ معتبر منتقل شود؛ بااین‌حال تعیین ورثه و سهم آنان با ثبت حق ملکی در سامانهٔ عمان دو مرحلهٔ متفاوت هستند. داشتن وصیتنامهٔ خارجی به‌تنهایی به معنی ثبت خودکار مالکیت وارث در عمان نیست.
قانون ثبت املاک ۲۰۲۶ چه می‌گوید؟
مادهٔ ۱۴ فرمان سلطانی ۵۶/۲۰۲۶ ثبت وصیتنامهٔ حاوی حق ملکی را پس از ارائهٔ تأیید مرجع صلاحیتدار پیشبینی میکند؛ حق ارث نیز وقتی ترکه شامل ملک باشد باید ثبت شود. مادهٔ ۱۵ به ثبت توافق ورثه دربارهٔ واگذاری یا تقسیم سهم به شیوهٔ مقرر و با رعایت تصمیم دادگاه اشاره دارد.
قانون ارث کدام کشور قابل اعمال است؟
مادهٔ ۱۷ قانون معاملات مدنی عمان، موضوعات ماهوی ارث، وصیت و تصرفات پس از مرگ را اصولاً تابع قانون دولت تابعیت متوفی یا موصی در زمان فوت می‌داند؛ شکل وصیت نیز با قانون محل تنظیم آن مرتبط است. اما مادهٔ ۲۸ اجرای قانون خارجی مخالف شریعت اسلامی، نظم عمومی یا اخلاق عمان را محدود میکند. قوانین خاص و معاهدات نیز می‌توانند نتیجه را تغییر دهند.
بنابراین دو پاسخ سادهٔ «همیشه شریعت عمان اعمال می‌شود» یا «هر وصیتنامهٔ کشور مبدأ پذیرفته می‌شود» صحیح نیست. تشخیص نیازمند بررسی ملیت، وضعیت خانواده، نوع حق ملکی، اسناد و مرجع قضایی است.
ثبت ملک به نام ورثه
سرویس رسمی انتقال ملک به ورثه معمولاً به سند ملکی (ملکیه)، نقشهٔ ثبتی، اعلامیهٔ قانونی ورثه صادره از مرجع قضایی صلاحیتدار، مدارک هویتی و وکالت‌نامهٔ معتبر نیاز دارد. ورثه در سامانهٔ وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری شناسایی می‌شوند. مالکیت در ثبت رسمی اصلاح خواهد شد؛ توافق خانوادگی شفاهی کافی نیست.
انتقال بر اساس وصیت‌نامه
برای اجرای وصیت، باید وصیت قانونی صادره یا پذیرفته‌شده توسط مرجع صلاحیتدار، سند و اطلاعات موصی‌له و در صورت حضور نماینده، وکالت معتبر ارائه شود. ممکن است ترجمه، تصدیق یا مستندات مربوط به قانون ملیت لازم شود. تفسیر مفاد وصیت و پذیرش آن با مرجع قانونی است.
رهن، توقیف، افراد صغیر و مالکیت مشترک
| وضعیت | اثر عملی |
|---|---|
| ملک در رهن بانک | فوت بدهکار رهن را محو نمی‌کند؛ رضایت مرتهن یا ترتیبات تسویه لازم می‌شود |
| ملک توقیف‌شده | ممکن است دستور دادگاه یا رفع مانع ثبتی نیاز باشد |
| وارث صغیر | ثبت سهم، نمایندگی و تصرف در آن تابع تشریفات حمایتی و قضایی است |
| مالکیت چندنفره | سهم ثبت‌شدهٔ متوفی، نه لزوماً کل ملک، وارد ترکه می‌شود |
| حق انتفاع (Usufruct) | در چارچوب تصمیم ۳۵۷/۲۰۲۰، حق ثبتشده میتواند فقط برای مدت باقی‌مانده به ورثه منتقل شود |
حق انتفاع ۹۹ساله را نباید در ارث با مالکیت آزاد دائمی اشتباه گرفت. همچنین درج نام همسر در سند لزوماً یک قاعدهٔ خودکار «انتقال کل سهم به بازمانده» ایجاد نمی‌کند.
آیا مالک خارجی بهتر است وصیت‌نامه داشته باشد؟
در بسیاری از پرونده‌ها تنظیم اصولی وصیت‌نامه و نگهداری مدارک ورثه، هویت، رهن و سند میتواند ابهام را کاهش دهد. اما هدف فقط داشتن کاغذی با عنوان «وصیت‌نامه» نیست؛ متن باید قابلیت شناسایی نزد مرجع صلاحیتدار و اجرا در ثبت املاک عمان را داشته باشد. این موضوع را با وکیل واجد صلاحیت در حقوق عمان و قانون ملیت خود بررسی کنید.
چک‌لیست برنامه‌ریزی ارث
- نسخهٔ معتبر ملکیه، نقشه و شناسهٔ دقیق واحد را نگه دارید.
- نحوهٔ مالکیت فردی یا مشترک و سهم ثبت‌شدهٔ هر شخص را مشخص کنید.
- بدهی رهن، توقیف و محدودیت نقل‌وانتقال را مستندسازی کنید.
- قانون تابعیت، وضعیت زناشویی، فرزندان و ورثهٔ احتمالی را بررسی کنید.
- دربارهٔ پذیرش وصیتنامهٔ خارجی، تأیید دادگاه و ترجمهٔ رسمی استعلام کنید.
- محل نگهداری اسناد را به مجری وصیت یا ورثهٔ مورد اعتماد اعلام کنید.
- پس از تغییر تابعیت، ازدواج، طلاق یا ساختار مالکیت برنامه را دوباره بررسی کنید.
پرسش‌های متداول
آیا تبعهٔ خارجی میتواند ملک عمان خود را به ورثه منتقل کند؟
قانون ثبت املاک ۲۰۲۶ ثبت حقوق ناشی از ارث و وصیت را پیشبینی میکند، ولی احراز وراثت و ثبت عمانی باید طی شود.
آیا وصیتنامهٔ کشور دیگر خودکار معتبر است؟
خیر. قانون حاکم، پذیرش مرجع صلاحیتدار، نظم عمومی و روش ثبت ملک باید بررسی شوند.
آیا حق انتفاع به ارث میرسد؟
در چارچوب مشخص تصمیم ۳۵۷/۲۰۲۰، برای باقیماندهٔ مدت ثبتشده قابل انتقال به ورثهٔ قانونی است.
آیا رهن بانک با فوت مالک پایان می‌یابد؟
خیر. حقوق بانک و فرایند انتقال/تسویهٔ رهن پابرجاست.
منابع رسمی
خدمات دولت عمان · قانون ثبت املاک، فرمان ۵۶/۲۰۲۶ · قانون معاملات مدنی، فرمان ۲۹/۲۰۱۳ · راهنمای ملک و مالکیت برای خارجیان. بازبینی منبع انگلیسی: سپتامبر ۲۰۲۶.