راهنمای فارسی سرمایه‌گذار · عمان وریفاید
خارجی‌ها در کدام مناطق عمان میتوانند ملک بخرند؟
خارجیان در کدام مناطق عمان میتوانند ملک بخرند؟
خرید ملک توسط افراد غیرعمانی مجاز است، اما هیچ مجوز سراسری برای خرید هر ملک توسط هر تبعهٔ خارجی وجود ندارد. پرسش اصلی این است: «این خریدار تحت کدام چارچوب قانونی میتواند مالکِ این واحد مشخص شود؟» منطقه، پروژه، فاز، نوع حق و شرایط شخص خریدار تعیین‌کننده‌اند.
در چارچوب مقررات شناخته‌شده تا سپتامبر ۲۰۲۶، مسیرهای اصلی شامل مجتمع‌های گردشگری یکپارچه (ITC)، بعضی «شهرهای آینده» و مناطق سرمایه‌گذاری تعیین‌شده، حق انتفاع (usufruct) برای واحدهای واجد شرایط و پروژههای ملکی تأییدشده در مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد هستند. محدودیت‌های جغرافیایی و کاربری همچنان وجود دارند.
قاعدهٔ عملی
| چارچوب | چه حقی ممکن است ایجاد کند؟ | هشدار |
|---|---|---|
| مجتمع گردشگری یکپارچه ITC | مالکیت آزاد ثبت‌شده برای خریدار خارجی واجد شرایط | تأیید پروژه و واحد لازم است |
| شهرهای آینده و مناطق سرمایه‌گذاری مشخص | مالکیت آزاد در فاز و محدودهٔ مورد تأیید | کل شهر الزاماً یک وضعیت حقوقی ندارد |
| طرح خاص حق انتفاع | حق ثبت‌شدهٔ استفاده و بهره‌برداری برای مدت معین | معادل مالکیت آزاد دائمی نیست |
| پروژهٔ ملکی منطقهٔ آزاد یا ویژه | طبق مادهٔ ۴۲ فرمان ۳۸/۲۰۲۵، فروش آزادِ واحدهای پروژهٔ تأییدشده به غیرعمانیان امکان‌پذیر است | تمام املاک منطقه خودکار مشمول نیستند |
| مناطق محدودشده | امکان منع یا استثناهای خاص | وضعیت دقیق محل و پروژه بررسی شود |
عبارت «Freehold» در بروشور کافی نیست
پیش از بیعانه چهار موضوع را جداگانه بررسی کنید: صلاحیت خریدار از نظر تابعیت و نوع شخصیت، مجوز پروژه و فاز، نوع حق (مالکیت آزاد یا حق انتفاع یا اجاره) و مدرک ثبت رسمی که در نهایت به نام خریدار صادر می‌شود. ادعای «خرید آزاد»، «مناسب اقامت طلایی» یا «مالکیت بین‌المللی» جایگزین سند قانونی نمی‌شود.
۱. مجتمع‌های گردشگری یکپارچه (ITC)
این چارچوب یکی از قدیمی‌ترین مسیرهای مالکیت آزاد برای اتباع غیرعمانی است. قوانین مربوط به ITC امکان مالکیت زمین و واحد ساخته‌شده را برای اشخاص حقیقی و حقوقی عمانی و غیرعمانی در مجتمع‌های دارای مجوز فراهم می‌کنند، با رعایت قواعد پروژه و ثبت.
نمونهٔ مجتمع‌های شناخته‌شده: الموج مسقط (Al Mouj Muscat)، مسقط بی (Muscat Bay)، جبل سیفه (Jebel Sifah) و هوانا صلاله (Hawana Salalah). نام یک مجتمع مشهور به‌تنهایی وضعیت هر فاز یا واحد را تضمین نمی‌کند. مجوز ITC، وضعیت سند، رهن و محدودیت‌های بازفروش را کنترل کنید.
برای انتقال رسمی سند و ثبت، Gov.om خدمت مشخص «Own Real Estate in Tourist Complexes» را ارائه میکند. راهنمای جامع خرید ملک به جزئیات عملی می‌پردازد.
۲. شهرهای آینده و پروژههای شهری مشخص
عبارت قدیمی «خارجی‌ها فقط در ITC میتوانند ملک بخرند» تصویر کامل سال ۲۰۲۶ نیست. وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری در برنامهٔ Live Oman از مالکیت آزاد صددرصدی با سند Mulkiya در مناطق سرمایه‌گذاری تعیین‌شده سخن می‌گوید. از جمله پروژههای مطرح: شهر سلطان هیثم (Sultan Haitham City)، شهر الثریا (A’Thuraya City) و الجبل العالی (Al Jabal Al Aali).
وزارتخانه برای شهرهای آینده و محله‌های مسکونی یکپارچهٔ صروح (Sorouh) سازوکار خاص غیرعمانیان منتشر کرده است. نتیجهٔ عملی این است که باید همان قطعه، فاز و حق مورد تأیید را شناسایی کنید؛ مجوز یک قسمت از شهر به تمام قطعات تعمیم ندارد.
۳. حق انتفاع ملکی (Usufruct)
حق انتفاع اجازهٔ قانونیِ استفاده و بهره‌برداری از ملکی است که مالکیت پایهٔ آن از حق انتفاع جداست. تصمیم وزارتی ۳۵۷/۲۰۲۰ مسیر مشخصی را برای اتباع غیرعمانی جهت تحصیل حق انتفاع واحدهای مسکونی در ساختمان‌های چندطبقهٔ مسکونی ـ تجاری مورد تأیید ایجاد کرده است.
| شرط طرح ۳۵۷/۲۰۲۰ | وضعیت |
|---|---|
| حداقل سن خریدار | ۲۳ سال |
| سابقهٔ اقامت | دست‌کم دو سال اقامت در عمان هنگام درخواست |
| تعداد واحد | یک واحد مسکونی، انفرادی یا مشترک با خویشاوندان درجهٔ اول |
| حداکثر مدت اولیه | ۵۰ سال |
| حداکثر مجموع با تمدید | ۹۹ سال |
| سهم واحدهای قابل واگذاری به خارجیان | تا ۴۰٪ واحدهای مسکونی ساختمان واجد شرایط، با محدودیت تمرکز تابعیت |
| اعتبار حق | فقط پس از ثبت رسمی در دفتر املاک |
| رهن | در این طرح میتواند برای تأمین مالی همان ملک استفاده شود |
| وراثت | حق ثبت‌شده برای باقی‌ماندهٔ مدت به وارث منتقل می‌شود، طبق مقررات |
حق انتفاع ۹۹ساله، مالکیت آزاد نیست. مدت باقی‌مانده، امکان تمدید، بازفروش، ترهین و نتیجهٔ پایان مدت باید پیش از خرید بررسی شوند. برای توضیح تفصیلی به مقایسهٔ Freehold و Usufruct رجوع کنید.
۴. املاک مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد
بر اساس مادهٔ ۴۲ فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵، توسعه‌دهندهٔ املاک میتواند واحدهای پروژههای توسعهٔ ملکی تأییدشده را طبق آیین‌نامه به اشخاص حقیقی یا حقوقی غیرعمانی به شکل مالکیت آزاد بفروشد. مادهٔ ۴۰ نیز به موضوع اقامت سرمایه‌گذاران و مالکان واحدها و برخی اعضای خانواده، با رعایت آیین‌نامه و هماهنگی پلیس سلطنتی عمان می‌پردازد.
برای پروژهٔ پیش‌فروش، قانون منطقه چارچوب حساب امانی و ثبت مقدماتی ملک را پیش‌بینی کرده است. این امتیاز به تمام زمین‌ها، دفاتر یا انبارهای هر منطقه آزاد تعمیم ندارد؛ باید مجوز مشخص پروژه و واحد عرضه‌شده بررسی شود.
۵. مناطق جغرافیایی دارای محدودیت
فرمان سلطانی ۲۹/۲۰۱۸ مالکیت غیرعمانیان را در برخی مکان‌ها ممنوع یا محدود میکند، با حفظ استثناها و نظام‌های خاص قانونی. مناطق ذکرشده در متن انگلیسی عبارت‌اند از:
- استان ظفار به استثنای ولایت صلاله؛
- استان‌های مسندم، بریمی، ظاهره و وسطی؛
- ولایت‌های لوى، شناص و مصیره؛
- جبل اخضر، جبل شمس و کوه‌های راهبردی تعیین‌شده؛
- جزایر؛
- حریم‌ها و مکان‌های نزدیک به کاخ‌ها، نهادهای امنیتی و مراکز نظامی که مرجع صالح تعیین میکند؛
- برخی مناطق باستانی و محله‌های قدیمی تعیین‌شده؛
- زمین‌های دارای کاربری کشاورزی، با لحاظ قانون.
محدودیت یک استان را بدون بررسی استثنا و چارچوب خاص پروژه به همهٔ واحدهای آن منطقه تعمیم ندهید.
چرا بعضی صفحات Gov.om هنوز می‌گویند خارجی فقط در ITC می‌خرد؟
خدمت عمومی صدور سند از قرارداد فروش ممکن است عبارتی داشته باشد که خارجیان را به خرید زمین در ITC محدود میکند. این عبارت برای دامنهٔ همان خدمت مهم است، اما همهٔ مسیرهای جدید مالکیت پروژه‌ای را توضیح نمیدهد. در مقابل، وزارت مسکن در شهرهای آینده چارچوب سرمایه‌گذاری مشخص معرفی کرده و قانون مناطق آزاد ۲۰۲۵ نیز امکان فروش واحد پروژهٔ تأییدشده را ایجاد کرده است. وضعیت نهایی هر معامله باید از مرجع ثبت آن تأیید شود.
۶. تفاوت حق‌های ملکی
| حق | تعریف ساده | مهم‌ترین بررسی |
|---|---|---|
| مالکیت آزاد / Freehold | مالکیت ثبت‌شده طبق چارچوب مجاز | سند، صلاحیت خارجی، محدودیت انتقال و سهم مشاعات |
| حق انتفاع / Usufruct | حق ثبت‌شدهٔ استفاده و بهره‌برداری تا موعد مشخص | مدت باقی‌مانده، انتقال، رهن، وراثت، تمدید و انقضا |
| اجاره / Lease | حق قراردادیِ تصرف در دورهٔ اجاره | مدت، فسخ، تمدید، واگذاری و حقوق موجر |
چک‌لیست راستی‌آزمایی خریدار خارجی
- مسیر قانونی مالکیت: ITC، شهر آینده، طرح حق انتفاع یا پروژهٔ منطقهٔ ویژه؟
- شمارهٔ پروژه، فاز، ساختمان، واحد و اطلاعات ثبتی دقیق؟
- هویت و تابعیت شخص یا شرکت خریدار و شرایط قانونی آن؟
- نوع حق و مدت و نحوهٔ ثبت رسمی چیست؟
- آیا ملک رهن، توقیف، بدهی یا محدودیت انتقال دارد؟
- آیا سهمیهٔ اتباع یا محدودیت مکانی مطرح است؟
- فروشنده یا واسطه اختیار امضا و دریافت پول دارد؟
- مالکیت یا قرارداد چه ارتباط واقعی با اقامت دارد؟ از ادعای «اقامت خودکار» پرهیز کنید.
پرسش‌های متداول
آیا خارجیان میتوانند در عمان سند مالکیت آزاد بگیرند؟
بله، در چارچوبهای تصویبشده مانند ITC و مناطق تعیینشدهٔ پروژههای شهری یا برخی پروژههای مناطق ویژه/آزاد. صلاحیت همان واحد باید تأیید شود.
آیا فقط در ITC میتوان خرید کرد؟
خیر. این ادعا همهٔ چارچوبهای جدید و طرحهای حق انتفاع را پوشش نمیدهد.
آیا حق انتفاع ۹۹ساله همان مالکیت آزاد است؟
خیر؛ حق انتفاع مدتدار است، هرچند میتواند حق قابلتوجهی باشد.
آیا خرید ملک بلافاصله اقامت ایجاد میکند؟
خیر؛ مالکیت و اقامت دو مسیر اداری و حقوقی جداگانهاند. راهنمای اقامت مالک ملک را ببینید.
منابع و مسیر مطالعهٔ بعدی
Gov.om، قوانین ITC، وزارت مسکن و طرح Live Oman، تصمیم ۳۵۷/۲۰۲۰، فرمان ۳۸/۲۰۲۵ و فرمان ۲۹/۲۰۱۸ منابع اصلی مقالهٔ انگلیسی هستند. بررسی اعتبار پروژهٔ ملکی و چک‌لیست قرارداد SPA را پیش از پرداخت مطالعه کنید. آخرین بررسی منبع: ۱۲ سپتامبر ۲۰۲۶.