راهنمای فارسی سرمایه‌گذار · عمان وریفاید
خرید ملک در عمان؛ راهنمای کامل مالکیت خارجی، پروژه‌ها و اقامت
خارجیان میتوانند در چارچوبهای قانونیِ مجاز در عمان ملک خریداری کنند؛ اما حق مالکیت، وضعیت پروژه، سند، امکان اقامت و بازده سرمایه‌گذاری باید جداگانه بررسی شود. محل قرارگرفتن ملک روی نقشه یا عبارت «مالکیت آزاد» در تبلیغات به‌تنهایی وضعیت قانونی واحد مشخص را اثبات نمی‌کند.
این راهنما مسیرهای مالکیت، پروژههای مهم مجموعه‌های گردشگری یکپارچه (ITC)، هزینه‌ها، اقامت مالک و اقامت طلایی، پیشفروش، قرارداد خرید، سند ملکی (Mulkiya)، بازده اجاره و مراحل معامله را یک‌جا توضیح میدهد.
خرید ملک در عمان در یک نگاه
| موضوع | نکتهٔ اصلی |
|---|---|
| مالکیت قطعی خارجی | مسیر شناخته‌شده، واحد مجاز در مجموعهٔ گردشگری یکپارچهٔ دارای مجوز ITC است؛ مسیرهای پروژه‌ای دیگر نیز وجود دارند |
| چارچوب ITC | اشخاص حقیقی و حقوقی عمانی و غیرعمانی میتوانند املاک و واحدهای واجد شرایط را تحت ضوابط پروژه مالک شوند |
| رسوم خدمات ثبت ITC | در خدمت Gov.om، ۵ ریال ثبت درخواست، ۲۵ ریال فرم، ۱۰ ریال سند، ۲ ریال قرارداد و ۳٪ ارزش معامله آمده است |
| اقامت مالک | تصمیم پلیس سلطنتی ۸۷/۲۰۲۶ امکان‌هایی برای مالک یا برخی خریداران با ثبت ناتمام مقرر کرده است؛ اقامت جدا از مالکیت است |
| خدمت قدیمی اقامت | Gov.om همچنان خدمت اقامت دوسالهٔ مالک واحد ITC با هزینهٔ درج‌شده ۵۰ ریال را نشان میدهد؛ صفحه پیش از اصلاحیهٔ ۲۰۲۶ است |
| اقامت طلایی | مسیر مستقل دهساله با حد سرمایه‌گذاری واجد شرایط ۲۰۰ هزار ریال و توجه به ملک تکمیلشده در ITC |
| پیشفروش | مجوز پروژه، قرارداد تأییدشده، دفتر ثبت مقدماتی و حساب امانی اختصاصی طبق قانون ۷۹/۲۰۲۵ اهمیت دارند |
| سند نهایی | قرارداد SPA با سند رسمی مالکیت یا ملکیه یک مرحله نیست |
| هزینه‌های خدمات | شارژ ساختمان، محوطه، ذخیره تعمیرات و مدیریت می‌تواند سود خالص اجاره را تغییر دهد |
| فروش | نقدشوندگی و قیمت به واحد، پروژه، سند و تقاضای واقعی بستگی دارد |
| پایان اقامت با فروش | انتقال قانونی ملک واجد شرایط می‌تواند طبق تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ اقامت مالک و همراهان مرتبط را خاتمه دهد |
| اجازه کار | مالکیت ملک و اقامت وابسته به ملک به‌تنهایی مجوز اشتغال یا فعالیت تجاری نیست |
خارجیان کجا میتوانند در عمان ملک بخرند؟
پرسش درست این است: این خریدار خارجی می‌تواند این حق ملکی را در همین واحد، طبق کدام مجوز قانونی به دست آورد؟ چند چارچوب اصلی وجود دارد.
مجموعه‌های گردشگری یکپارچه (ITC)
شناخته‌شده‌ترین مسیر مالکیت قطعی خارجی‌اند. محدوده دقیق پروژه، فاز، واحد و حق ثبتشده مهم است؛ ملکی در نزدیکی ITC لزوماً در محدودهٔ قانونی آن نیست.
شهرهای آینده و پروژههای شهری مصوب
ممکن است در محله‌ها یا طرح‌های مشخصِ خارج از چارچوب سنتی ITC مالکیت آزاد خارجی مجاز باشد. نمونهٔ روشن، بعضی بخش‌های شهر سلطان هیثم مانند حیّ الوفا است؛ نباید این مجوز را به تمام شهر تعمیم داد.
حق انتفاع ثبتشده (Usufruct)
تصمیم وزارتی ۳۵۷/۲۰۲۰ چارچوبی برای حق انتفاع مسکونی برخی خارجیان در ساختمان‌های چندطبقه مشخص ایجاد کرده است. حق انتفاع ثبتشده یک حق ملکی است اما مدت‌دار بوده و از مالکیت دائمی زمین و واحد تفاوت اقتصادی و حقوقی دارد.
مناطق آزاد و مناطق ویژه اقتصادی
فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵ برای واحدهای توسعهٔ ملکی تأییدشده در مناطق مربوط، امکان فروش با مالکیت آزاد به غیرعمانی‌ها را تحت مقررات و مجوز پروژه فراهم می‌کند. این به معنی آزاد بودن هر زمین یا ساختمان داخل منطقه برای خرید مسکونی خارجی نیست.
مقایسه پروژههای مهم ملکی در ITC عمان
| پروژه | وضعیت در بازبینی انگلیسی | مزیت شناخته‌شده | هشدار اصلی |
|---|---|---|---|
| الموج مسقط (Al Mouj) | فعال، تثبیت‌شده و دارای فازهای جدید | مارینا، گلف، نزدیکی فرودگاه و خدمات جاافتاده | قیمت بالاتر و شارژ وابسته به ساختمان |
| خلیج مسقط (Muscat Bay) | بخش‌های آماده و توسعه‌های تازه | کوه و دریا، تراکم کمتر و هتل جمیرا | وابستگی به خودرو و موجودی ترکیبی آماده/پیشفروش |
| جبل سیفه (Jebel Sifah) | فعال و در حال توسعه | مارینا، گلف و سبک زندگی تفریحی | فاصله از مرکز مسقط و فصلی بودن تقاضا |
| هاوانا صلاله (Hawana Salalah) | فعال و در حال توسعه | ساحل، مارینا، هتل‌ها و گردشگری خریف | فصلی بودن اجاره و نگهداری در اقلیم ساحلی |
| مسقط هیلز (Muscat Hills) | تثبیت‌شده با اجزای تازه | گلف، نزدیکی فرودگاه و بازار بازفروش | عنوان منطقه به‌تنهایی حق مالکیت خارجیِ واحد نیست |
| شهر پایدار یتی (Sustainable City–Yiti) | پروژهٔ واقعی در حال ساخت | برنامهٔ توسعهٔ پایدار ساحلی | تأخیر فازها و ریسک آماده‌نبودن جامعه |
| آیدا مسقط (AIDA) | ساخت چندمرحله‌ای و پیشفروش | موقعیت صخره‌ای، اقامتگاه‌های برند و گلف برنامه‌ریزی‌شده | زمان بلند تحویل و شروط برند و خدمات |
| النخیل برکاء (Al Nakheel Barka) | مراحل ابتدایی توسعه و ساخت | ساحل برکاء و امکانات تفریحی برنامه‌ریزی‌شده | امکانات وعده‌داده‌شده هنوز لزوماً بهره‌برداری نشده‌اند |
الموج مسقط (Al Mouj Muscat)
یکی از مجموعه‌های تثبیت‌شدهٔ ساحلی عمان است: خانه‌های آماده، مارینا، زمین گلف، هتل، فروشگاه و فضاهای تجاری در کنار فازهای در حال ساخت. انواع واحد شامل آپارتمان، خانه ردیفی، ویلا و اقامتگاه‌های ممتاز در بخش‌هایی مانند Marsa، Ghadeer، Shatti و Golf است.
مناسب برای: خریدارانی که زیرساخت فعال، نزدیکی فرودگاه، امکانات پیاده‌روی کنار مارینا و بازار نسبتاً عمیق‌تر بازفروش و اجاره می‌خواهند. بررسی ضروری: سند، فاز، منظره و احتمال ساخت روبه‌رو، شارژ ساختمان، پارکینگ، مدیریت و پروژههای اطراف.
خلیج مسقط (Muscat Bay)
مجموعه‌ای کم‌تراکم میان کوه و دریا در جنوب شرقی مسقط است؛ دارای واحدهای تکمیلشده و اقامتگاه جمیرا که فعال است، و همچنین خانه‌های فازهای جدید مانند LUMA. بنابراین نباید آن را یکپارچه «کاملاً آماده» یا «کاملاً پیشفروش» توصیف کرد.
مناسب برای: علاقه‌مندان حریم خصوصی و سبک زندگی ساحلی. نقطه ضعف: وابستگی بیشتر به خودرو برای مدرسه، کار، بیمارستان و خدمات شهری. وضعیت سند، هزینه خدمات، دسترسی به هتل و فاز هر واحد را جدا بررسی کنید.
جبل سیفه (Jebel Sifah)
مجموعه ساحلی فعال با مارینا، هتل Sifawy، گلف، رستوران و خانه‌های آماده در کنار توسعه جدید است. نسبت به محله‌های مرکزی مسقط بیشتر ماهیت مقصد تفریحی دارد.
مناسب برای: خانه دوم، استفادهٔ آخر هفته و زندگی نزدیک طبیعت. نقطه ضعف: فاصله از فرودگاه و خدمات اصلی مسقط و اثر تقاضای فصلی. سند و واحد دقیق، امکانات واقعاً فعال، شارژ و زمان رفت‌وآمد را بررسی کنید.
هاوانا صلاله (Hawana Salalah)
پروژه بزرگ گردشگری و مسکونی در ظفار، شامل هتل، مارینا، پارک آبی، ساحل، رستوران و جوامع مسکونی آماده است. توسعه‌های جدید مانند Amazi نیز در آن ادامه دارند.
مناسب برای: خانه تعطیلات یا سرمایه‌گذار آشنا با بازار گردشگری صلاله و فصل خریف. بررسی: رطوبت و شوری، هزینه تعمیر و نگهداری، قرارداد مدیریت اجاره، شارژ و تفاوت امکانات موجود با وعده‌داده‌شده.
مسقط هیلز (Muscat Hills)
محدودهٔ گلف و مسکونی/اداری نزدیک فرودگاه مسقط با واحدهای آماده و بازفروش، Boulevard و فعالیت گلف LA VIE است. نام «Muscat Hills» در تبلیغات گسترده استفاده می‌شود؛ هر آگهی در این محدوده الزاماً سند مالکیت خارجی ITC ندارد.
مناسب برای: نزدیکی فرودگاه و منطقه‌های اداری. بررسی: سند خاص واحد، تأیید پروژه، سروصدا، پارکینگ، کیفیت ساختمان، شارژ و حقوق دسترسی به باشگاه.
شهر پایدار یتی (The Sustainable City–Yiti)
پروژه ساحلی در حال ساخت بر اساس طراحی شهری پایدار است؛ واقعی و فعال است اما هنوز یک جامعهٔ کاملاً بهره‌برداری‌شده نیست. جدول زمانی عمومی آن نسبت به وعده‌های اولیه جابه‌جا شده است. اطلاعات پروژه در بازبینی انگلیسی تحویل The Plaza را برای دسامبر ۲۰۲۷ و توسعه را مرحله‌ای معرفی می‌کرد.
ادعاهای انرژی تجدیدپذیر، آب، جابه‌جایی و سامانه غذایی تا زمان وجود شواهد عملیاتی عمدتاً اهداف طراحی هستند. فاز، مهلت قراردادی، حساب امانی، ثبت مقدماتی و شارژ آتی را بررسی کنید.
آیدا مسقط (AIDA Muscat)
پروژهٔ وسیع مسکونی، گلف و هتلداری بر فراز صخره‌های ساحل یتی است؛ در تاریخ بررسی در حال ساخت بود، نه تفرجگاه کاملاً فعال. برنامهٔ توسعه‌دهنده برای فازهای مختلف تحویل در ۲۰۲۷ تا ۲۰۲۹ و افق کلی طرح تا ۲۰۳۴ را مطرح می‌کرد.
نام برند هتلی، منظرهٔ دریا و امکانات گلف برنامه‌ریزی‌شده جایگزین قرارداد، نوع حق مالکیت، زمان دقیق تحویل و جدول هزینه برند و خدمات نیست. رزرو یک واحد آیدای تکمیل‌نشده خودبه‌خود شرط فعلی ملک تکمیل‌شدهٔ ITC برای اقامت طلایی را برآورده نمی‌کند.
النخیل برکاء (Al Nakheel Barka)
مجموعه گردشگری در حال توسعه در ساحل الرمیس برکاء است. شواهد بازبینی انگلیسی از ساخت فعال در بخش‌های اولیه و پیشرفت فونداسیون و سازهٔ بعضی اقامتگاه‌ها حکایت داشت، اما امکانات اصلی هتل، تالاب و سرگرمی هنوز در مراحل توسعه بودند.
مناسب برای: خریدار با افق بلند و پذیرش ریسک ساخت در برکاء. بررسی: فاز و مجوز ITC، قرارداد پیشفروش، حساب امانی، زمان تحویل، زهکشی ساحلی و شارژ آتی.
پروژههای تازه اعلام‌شدهٔ ITC
توافق توسعه یا مجوز ITC به معنی وجود واحد آمادهٔ فروش با قرارداد و سند قابل‌اعتماد نیست. پروژه‌هایی که در منبع انگلیسی آمده‌اند:
- تلال القرم / Al Qurum ITC: توافق توسعه مارس ۲۰۲۶ برای طرحی حدود ۱۶۵ هزار متر مربع با دو هتل چهارستاره، امکانات تجاری و تفریحی و واحدهای مالکیت آزاد.
- Al Bustan ITC: توافق مارس ۲۰۲۶ میان وزارت میراث و گردشگری و OMRAN، حدود ۱۳۸ هزار متر مربع، شامل هتل، مارینا و واحدهای مسکونی.
- Madinat Al Irfan ITC: توافق دسامبر ۲۰۲۵ برای مجموعه گردشگری دارای هتل و واحد مسکونی.
- ساحل مطرح / بندر سلطان قابوس: توافق مجوز ITC در ۵ اکتبر ۲۰۲۶ اعلام شد؛ پیش از معرفی جزئیات رسمی فروش نمی‌توان دربارهٔ واحد خاص نتیجه گرفت.
- طرح ITC جدید صلاله: توافق دسامبر ۲۰۲۵ با اجزای هتلی، تجاری، تفریحی، آموزشی و مسکونی.
شهر سلطان هیثم (Sultan Haitham City)
یک شهر آیندهٔ بزرگ با هدایت دولت است، نه یک ITC واحد. محله‌ها و پروژههای آن مجوزهای متفاوت دارند. نمونهٔ روشن مالکیت آزاد برای عمانی‌ها و غیرعمانی‌ها، حیّ الوفا (Hai Al Wafa) است. این مجوز را نباید به تمام محله‌های شهر منتقل کرد. بررسی دقیق محله، فاز، فروشنده، مجوز، ثبت مقدماتی و مسیر پرداخت ضروری است.
اقامت مالک در برابر اقامت طلایی
| مسیر | مبنا | نکته |
|---|---|---|
| ویزای خریدار با ثبت ناتمام | زمین آماده ساخت یا واحد در روند ثبت با گواهی مرجع | طبق تصمیم ۸۷/۲۰۲۶، اعتبار ۶ تا ۱۲ ماه و هر بار ورود حداکثر ۳ ماه |
| ویزا/اقامت مالک | مالکیت یا وضعیت ثبت واجد شرایط با گواهی رسمی | بدون کفیل در متن اصلاحیه؛ مالکیت قانونی جدا بررسی می‌شود |
| خدمت قدیمی ITC در Gov.om | مالک واحد مسکونی ITC | صفحهٔ خدمت همچنان مدت دوساله و هزینه ۵۰ ریال دارد؛ قبل از اصلاحیه منتشر شده است |
| اقامت طلایی از ملک | ملک تکمیل‌شدهٔ واجد شرایط در ITC | ده سال قابل تمدید و حد سرمایهٔ جاری ۲۰۰ هزار ریال |
انتقال مالکیت ملکی که مبنای اقامت عادی مالک است می‌تواند اقامت وی و همراهان را پایان دهد. برنامهٔ فروش و تغییر اقامت را پیش از انتقال سند هماهنگ کنید.
هزینهٔ واقعی خرید ملک در عمان
| قلم هزینه | وضعیت یا مبنا |
|---|---|
| ثبت درخواست مالکیت ITC در Gov.om | ۵ ریال |
| فرم درخواست ITC | ۲۵ ریال |
| سند مالکیت | ۱۰ ریال |
| هزینه قرارداد | ۲ ریال |
| عوارض مبتنی بر ارزش در خدمت ITC | ۳٪ ارزش ملک |
| VAT | به نوع و مرحلهٔ معامله بستگی دارد؛ ملک مسکونی اولیه، فروش مجدد یا ملک تجاری متفاوت‌اند |
| وام | ارزیابی، ثبت وثیقه، بیمه و کارمزد جدا |
| حقوقی و فنی | بررسی قرارداد و سند، بازدید، ارزیابی و بررسی عیوب |
| مالکیت سالانه | شارژ، تعمیر، بیمه، قبوض و مدیریت اجاره |
| خروج و فروش | حق‌الزحمه واسطه، تسویه وام و هزینه‌های ثبت و حقوقی |
هشدار شارژ: دو واحد هم‌قیمت ممکن است شارژ و هزینه نگهداری بسیار متفاوت داشته باشند، به‌ویژه در ساختمان‌های دارای مارینا، گلف، برند هتلی یا امکانات گسترده. بودجهٔ همان واحد را دریافت کنید.
خرید ملک پیشفروش
قانون ۷۹/۲۰۲۵ چهار لایهٔ حمایتی دارد: مجوز رسمی پروژه؛ قرارداد پیشفروش تأییدشده؛ ثبت واحد و معامله در دفتر مقدماتی املاک؛ و حساب امانی بانکی همان پروژه. تاریخ تحویل، مهلت ارفاقی، حق فسخ و استرداد، رفع عیب، امکانات لازم هنگام تحویل و ثبت نهایی را نیز بخوانید.
قرارداد رزرو یا پرداخت قسط جایگزین سند و ثبت قانونی نیست. راهنمای خرید ملک پیشفروش عمان جزئیات قانون را دارد.
قرارداد SPA، سند ملکیه و ثبت املاک
SPA مساوی مالکیت نهایی ثبتشده نیست. قانون ثبت املاک سال ۲۰۲۶ ثبت حقوق عینی و انتقال آن‌ها را مهم می‌داند. سند رسمی مالکیت یا «ملکیه» (Mulkiya) مدرک مرکزی مالکیت ثبتشده است.
پیش از امضای SPA
- هویت و اختیار قانونی فروشنده یا سازنده را بررسی کنید.
- پروژه، فاز، ساختمان، شماره واحد، طبقه، متراژ، پارکینگ و انباری را با مدارک تطبیق دهید.
- نوع حق (مالکیت قطعی یا حق انتفاع) را صریح بنویسید.
- حق مالکیت خریدار خارجی را برای همان واحد تأیید کنید.
- مبلغ، حساب ذی‌نفع و جدول پرداخت را کنترل کنید.
- تأخیر، تمدید، فسخ، استرداد، کیفیت، حق تغییر مشخصات، تحویل و تضمین عیب را بررسی کنید.
- شارژ مشترک، انجمن مالکان، اجاره و فروش آتی را بشناسید.
در ملک آماده یا بازفروش، علاوه بر مالک ثبتشده، وثیقه و بازداشت، اطلاعات ثبتی، بدهی شارژ، قرارداد مستأجر، وضعیت فیزیکی و محدودیت‌های انتقال را بررسی کنید.
پس از تحویل: شارژ، اجاره، فروش و ارث
شارژ و انجمن مالکان
جامعهٔ دارای امکانات مشترک به هزینه مدیریت، نگهداری، تعمیر و ذخیرهٔ بلندمدت نیاز دارد. قانون ۷۹/۲۰۲۵ اصل مشارکت مالکان در این هزینه‌ها را پیش‌بینی می‌کند. بودجه سالانه، صندوق ذخیره، تعمیرات عمده، مدیر و انجمن را بپرسید.
بازده واقعی اجاره
به اجارهٔ تبلیغاتی بسنده نکنید: شارژ، خالی‌ماندن واحد، هزینهٔ مدیریت، تعمیرات، وام، بیمه و محدودیت بهره‌برداری را از درآمد کم کنید. حق مالکیت الزاماً مجوز کسب‌وکار اقامت کوتاه‌مدت نیست.
نقدشوندگی و بازفروش
وجود سند، امکان تأمین مالی خریداران بعدی، سابقه شارژ و جامعهٔ بهره‌برداری‌شده می‌تواند بازفروش را متفاوت کند. موجودی پیشفروش گسترده، محدودیت واگذاری قرارداد و حق ملکی مدت‌دار ممکن است بازار خریدار را کوچک‌تر کند.
ارث و وصیت
املاک خارجی میتوانند تحت قواعد مربوط از راه ارث یا وصیت معتبر منتقل شوند؛ اما استحقاق ارث و ثبت انتقال ملک در عمان دو فرآیند جدا هستند. سند، سهام مالکیت، وام و مدارک خانواده را مرتب نگه دارید.
پانزده مرحلهٔ خرید ملک برای خارجیان
۱. هدف خرید را تعیین کنید
خانهٔ اصلی، اقامتگاه دوم، درآمد اجاره، دارایی بلندمدت یا مسیر اقامت؟ هر هدف معیار متفاوتی دارد.
۲. چارچوب حقوقی مالکیت را انتخاب کنید
ITC، پروژهٔ شهر آیندهٔ مصوب، حق انتفاع ثبتشده یا مسیر دیگری که برای همان واحد قانونی است.
۳. پروژه و واحد دقیق را فهرست کنید
فقط نام محله کافی نیست؛ فاز، ساختمان، واحد، طبقه، متراژ، پارکینگ، انباری و منظره را مشخص کنید.
۴. صلاحیت خریدار خارجی را تأیید کنید
مدرک بگیرید که این شخص می‌تواند این حق ملکی را در همین پروژه کسب کند.
۵. آماده، بازفروش یا پیشفروش بودن را روشن کنید
ریسک پرداخت، ثبت و تحویل در هر سه متفاوت است.
۶. فروشنده، سازنده و مجوز پروژه را بررسی کنید
هویت، مجوز توسعه، اختیار فروش و حقوق مالکیت پایه را کنترل کنید.
۷. سند یا ثبت مقدماتی را بررسی کنید
در ملک آماده، سند و محدودیت‌ها؛ در پیشفروش، قرارداد مصوب، ثبت مقدماتی و حساب امانی.
۸. همهٔ هزینه‌ها را حساب کنید
ثبت، مالیات مربوط، وام، بررسی فنی، تجهیز، شارژ، بیمه، مدیریت و خروج.
۹. پیش از پرداخت غیرقابل‌استرداد، SPA را بخوانید
تاریخ تحویل، کیفیت، تأخیر، نقض تعهد، فسخ و شروط استرداد را کنترل کنید.
۱۰. وام را فقط با فرضیهٔ کتبی بانک برنامه‌ریزی کنید
تصویب وام آینده را تضمین‌شده فرض نکنید.
۱۱. پرداخت و ثبت را به ترتیب قانونی انجام دهید
مدارک بانکی را نگه دارید و به حساب رسمی مربوط پرداخت کنید.
۱۲. هنگام تحویل، بازرسی فنی کنید
نواقص و صورت‌جلسه را ثبت و قبل از پذیرش نهایی با شرایط قرارداد تطبیق دهید.
۱۳. سند نهایی Mulkiya را دریافت کنید
نام مالک، مشخصات واحد، نوع حق و وثیقه‌های احتمالی را بررسی کنید.
۱۴. اقامت را جدا درخواست کنید
اقامت مالک و اقامت طلایی، فرآیند و شروط مستقل دارند.
۱۵. تقویم مالکیت را تهیه کنید
شارژ، بیمه، نگهداری، مستأجر، تمدید اقامت، فروش و برنامهٔ ارث را کنترل کنید.
اشتباهات رایج خریداران خارجی
- اعتماد به نام پروژه به‌جای بررسی حق قانونیِ واحد مشخص.
- تصور اینکه تمام ملک‌های مسقط یا صلاله قابل خرید خارجی است.
- معرفی شهر سلطان هیثم به‌عنوان ITC و تعمیم حقوق یک محله به کل شهر.
- اشتباه‌گرفتن رسید رزرو با مالکیت قانونی.
- پرداخت پیشفروش بدون مجوز پروژه، قرارداد مصوب، دفتر مقدماتی و حساب امانی.
- تکیه بر وعدهٔ تبلیغاتی اقامت طلایی به‌جای شرایط دارایی تکمیلشده.
- محاسبه سود اجاره بدون شارژ، مدیریت و دوره‌های خالی.
- بی‌توجهی به امکان فروش و خریداران احتمالی آینده.
- فرض دسترسی تضمینی به هتل، گلف یا مارینا صرفاً با خرید واحد.
- تصور اینکه اقامت ملکی اجازهٔ کار یا تجارت است.
- نادیده‌گرفتن ارث، تسویه وام و اثر فروش بر اقامت.
پرسش‌های متداول خرید ملک در عمان
آیا خارجیان در عمان میتوانند ملک بخرند؟
بله؛ در چارچوبهای مصوب مانند ITC و بعضی پروژههای شهری یا حقوق ملکی دیگر. صلاحیت واحد باید تأیید شود.
آیا مالکیت قطعی (Freehold) ممکن است؟
بله، در پروژههای واجد شرایط؛ واژهٔ تبلیغاتی Freehold باید با مجوز و ثبت نهایی منطبق باشد.
مهم‌ترین ITCها کدام‌اند؟
الموج، خلیج مسقط، جبل سیفه، هاوانا صلاله، مسقط هیلز، شهر پایدار یتی، آیدا و النخیل برکاء در راهنماهای پروژه‌ای بررسی شده‌اند.
آیا شهر سلطان هیثم ITC است؟
خیر؛ شهر آینده است و وضعیت مالکیت هر محله یا پروژه فرق دارد.
هزینهٔ رسمی انتقال چقدر است؟
خدمت ITC در Gov.om مبلغهای ۵، ۲۵، ۱۰ و ۲ ریالی بههمراه هزینهٔ مبتنی بر ارزش ۳٪ را نشان میدهد؛ مسیرهای دیگر ممکن است متفاوت باشند.
آیا خرید ملک اقامت میدهد؟
ممکن است مسیر درخواست ایجاد کند، اما اقامت خودکار نیست. اقامت عادی مالک و اقامت طلایی متفاوت‌اند.
برای اقامت طلایی چه میزان ملک لازم است؟
مسیر فعلی بر ملک تکمیلشده واجد شرایط در ITC با حد سرمایهٔ پذیرفتهشدهٔ ۲۰۰ هزار ریال تکیه دارد.
آیا ملک پیشفروش برای اقامت مالک کافی است؟
در بعضی شرایط با گواهی مرجع صلاحیتدار، وضعیت ثبت ناتمام در قانون شناخته شده است؛ هر رزرو یا قسط کافی نیست.
آیا پیشفروش برای اقامت طلایی دهساله کافی است؟
مسیر ملکی فعلی اقامت طلایی بر ملک تکمیلشده تأکید دارد؛ رزرو واحد ناتمام کافی فرض نشود.
ملکیه (Mulkiya) چیست؟
سند رسمی مالکیت ثبتشده در عمان است؛ قرارداد فروش جایگزین ثبت نهایی نمیشود.
آیا هنگام خرید ملک VAT پرداخت می‌کنم؟
به نوع معامله وابسته است؛ فروش اولیه واحد مسکونی، فروش مجدد و ملک تجاری میتوانند تفاوت داشته باشند.
شارژ ساختمان چقدر اهمیت دارد؟
بسیار؛ هزینه‌های سالانهٔ مشترک بر سود خالص و جذابیت بازفروش تأثیر دارند.
می‌توان ملک را اجاره داد؟
با رعایت حق ملکی و مقررات پروژه ممکن است؛ بهره‌برداری اقامت کوتاه‌مدت تجاری می‌تواند مجوز جداگانه بخواهد.
امکان فروش مجدد ملک ITC وجود دارد؟
عموماً با رعایت سند، وثیقه، محدودیت پروژه و صلاحیت خریدار، اما سرعت و قیمت فروش تضمین نیست.
فروش ملک چه اثری بر اقامت مالک دارد؟
طبق تصمیم ۸۷/۲۰۲۶، انتقال قانونی ملک واجد شرایط اقامت مالک و همراهان مرتبط را پایان میدهد.
املاک خارجی در عمان به ارث می‌رسند؟
ممکن است با رعایت قواعد ارث یا وصیت و ثبت مستقل حقوق ملکی انتقال یابند.
راهنماهای تکمیلی ملک و سرمایه‌گذاری
برای بررسی موضوع مشخص خود، از این راهنماهای تکمیلی شروع کنید:
- محدوده‌های مجاز خرید ملک برای خارجی‌ها — تفاوت حق مالکیت در مناطق و پروژه‌ها.
- راستی‌آزمایی پروژه و سازنده — کنترل اسناد و وضعیت پروژه پیش از رزرو یا پرداخت.
- هزینه‌های واقعی خرید ملک — بودجهٔ انتقال، نگهداری و هزینه‌های جانبی.
- چک‌لیست قرارداد خرید SPA — بررسی شروط قرارداد پیش از امضا.
- خرید ملک پیشفروش — تفاوت قرارداد و تحویل با سند نهایی.
- اقامت مالک ملک و اقامت طلایی — دو مسیر اقامتی با شرایط متفاوت.
منابع رسمی عمان
- Gov.om ـ خدمت مالکیت املاک در مجموعه‌های گردشگری؛
- Gov.om ـ ویزا و اقامت مالک ملک؛
- وزارت مسکن و شهرسازی ـ قواعد مالکیت ITC و ثبت املاک؛
- وزارت میراث و گردشگری ـ مقررات مجموعه‌های گردشگری؛
- تصمیم ROP ۸۷/۲۰۲۶؛
- فرمان‌های ۷۹/۲۰۲۵ و ۵۶/۲۰۲۶ دربارهٔ تنظیم املاک و ثبت؛
- درگاه اقامت طلایی عمان.
آخرین بازبینی عمدهٔ منبع انگلیسی: ۷ اکتبر ۲۰۲۶. واجد شرایط بودن خریدار، موجودی واقعی، پیشرفت پروژه، شارژ، پرداخت و اقامت را برای واحد موردنظر قبل از غیرقابل‌استرداد شدن رزرو کنترل کنید.