راهنمای فارسی سرمایه‌گذار · عمان وریفاید
ویزای مالک ملک و اقامت ملکی عمان بعد از اصلاحیه ۸۷/۲۰۲۶
مقررات مهاجرتی مربوط به مالکان خارجی ملک در عمان در ژوئن ۲۰۲۶ تغییر کرد. تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان مقررات اجرایی قانون اقامت خارجیان را اصلاح کرد و برای ویزای مالک و اقامت مالک، عباراتی فراگیرتر از قبل به کار برد؛ حتی در مواردی که ثبت ملک هنوز به پایان نرسیده باشد.
مسئلهٔ کلیدی: ویزای موقت خریدارِ در انتظار تکمیل ثبت، ویزای مالک (Owner Visa)، اقامت مالک (Owner Residence)، خدمت قدیمی اقامت دوسالهٔ مالک واحد در ITC و اقامت طلایی ده‌ساله یک عنوان واحد نیستند.
خلاصه در یک دقیقه
- اعتبار شش ماه تا یک سال به ویزای متمایز خریدار زمین آمادهٔ ساخت یا واحدی تعلق دارد که ثبت آن کامل نشده است؛ این عدد مدت «اقامت مالک» نیست.
- اقامت مالک در اصلاحیهٔ ۲۰۲۶ برای دارندهٔ واحد ثبت‌شده یا واحدی با ثبت ناتمام، با گواهی مرجع صلاحیت‌دار و بدون کفیل پیشبینی شده است.
- Gov.om همچنان خدمت اقامت دوسالهٔ مالک واحد مسکونی در مجموعه گردشگری یکپارچه (ITC) را نشان می‌دهد، اما اطلاعات آن پیش از اصلاحیهٔ ۲۰۲۶ به‌روزرسانی شده است.
- اقامت طلایی، برنامهٔ سرمایه‌گذاری ده‌سالهٔ مستقل است.
چه چیزی در ۲۲ ژوئن ۲۰۲۶ تغییر کرد؟
تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ در ۲۱ ژوئن ۲۰۲۶ در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۵۳ منتشر و از روز بعد اجرایی شد. اصلاحیه میان سه وضعیت خریدار با ثبت ناتمام، دارندهٔ ویزای مالک و دارندهٔ اقامت مالک تفاوت می‌گذارد.
| مسیر | وضعیت قانونی | مدت یا شرط زمانی مهم |
|---|---|---|
| ویزای خریدار با ثبت ناتمام | خریدار خارجیِ زمین آماده ساخت یا واحد در حال ثبت، با گواهی مرجع و بدون کفیل | حداقل ۶ ماه و حداکثر یک سال؛ امکان تمدید مشابه؛ هر ورود حداکثر ۳ ماه اقامت |
| ویزای مالک | مالک خارجی واحد با گواهی مرجع، بدون کفیل؛ در مواردی نماینده قانونی مالک حقوقی | دارنده باید ظرف ۳ ماه از صدور وارد عمان شود |
| اقامت مالک | مالک واحد ثبت‌شده یا واحد با ثبت ناتمام، با گواهی مرجع و بدون کفیل؛ در مواردی نماینده قانونی شرکت مالک | متن این حکم مدت ۶ تا ۱۲ ماه را برای «اقامت مالک» مقرر نکرده است |
۱. ویزای شش تا دوازده‌ماهه با اقامت مالک یکی نیست
مادهٔ ۱ تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ حکم ویزای خریدار خارجی زمین آمادهٔ ساخت یا واحدی با ثبت ناقص را اصلاح می‌کند. این ویزا بدون کفیل و بر اساس گواهی مرجع صلاحیت‌دار صادر میشود؛ مقرره همچنین همسر و خویشان درجهاول خریدار و در مالکیت شرکتی، نمایندگان قانونی را در بر می‌گیرد. اعتبار ویزا حداقل شش ماه و حداکثر یک سال و قابل تمدید برای مدت مشابه است؛ هر ورود حداکثر اجازه سه ماه اقامت می‌دهد. این دوره را نباید به حکم جداگانهٔ اقامت مالک تعمیم داد.
۲. ویزای مالک در تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ چیست؟
مادهٔ ۲ عنوان Owner Visa را بازنویسی می‌کند. مرجع صلاحیت‌دار میتواند به خارجیِ مالک یک واحد ملکی، بر اساس گواهی رسمی و بدون نیاز به کفیل، ویزا بدهد. نمایندهٔ قانونیِ شخص حقوقیِ مالک نیز ممکن است مشمول شود. دارندهٔ ویزا باید ظرف سه ماه از تاریخ صدور وارد عمان شود.
این به معنای اجازهٔ خرید هر ملک در هر منطقه برای خارجیان نیست. مالکیت باید طبق قوانین املاک مربوط قانونی باشد و گواهی لازم صادر شود.
۳. اقامت مالک (Owner Residence) چیست؟
مادهٔ ۴ امکان صدور اقامت بدون کفیل را برای مالک خارجی واحد ملکیِ ثبت‌شده یا واحدی که روند ثبت آن هنوز تمام نشده، با گواهی مرجع صلاحیت‌دار پیشبینی می‌کند. نمایندگان قانونی شخص حقوقیِ مالک هم در متن حکم ذکر شده‌اند.
این عبارت از معرفی‌های قدیمی که به واحد تکمیل‌شده در ITC محدود بودند گسترده‌تر است، اما قانون مهاجرت به‌تنهایی قوانین مالکیت ملک برای غیرعمانی‌ها را تغییر نمی‌دهد. حق مالکیت، ثبت ملک و اقامت سه موضوع جدا هستند.
چرا Gov.om هنوز اقامت «دو ساله» را نشان می‌دهد؟
تا ۱۱ سپتامبر ۲۰۲۶، خدمت عمومی «Get Residence Visa for Property Owner» در Gov.om همچنان اقامت دو سالهٔ مالک واحد مسکونی در مجموعه گردشگری یکپارچه را معرفی می‌کرد. تاریخ آخرین به‌روزرسانی این صفحه ۵ اوت ۲۰۲۵ و پیش از اصلاحیهٔ ژوئن ۲۰۲۶ بود. در آن مدارکی مانند سند مالکیت و نامه محل ملک و شرایطی مانند حضور متقاضی در خارج از عمان، نداشتن ویزای معتبر دیگر و داشتن ثبت تجاری هم آمده بود.
تفسیر عملی: متن جدید قانون و مسیر اجرایی زندهٔ ROP/MoHUP باید با هم بررسی شوند. از سازنده یا مشاور بپرسید برای ملک مشخص شما کدام خدمت و مدرک رسمی، مدت و شرایط اعلام‌شده را تأیید می‌کند.
آیا اصلاحیه همهٔ املاک عمان را برای مالکیت خارجی باز کرده است؟
خیر. تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ اصلاحیهٔ اقامت است، نه اصلاحیهٔ عام قانون مالکیت املاک. خریدار باید طبق چارچوب مربوط به واحد یا زمین مشخص، حق قانونی داشته باشد؛ از جمله در ITC، شهرها و توسعه‌های مصوب، برخی حق‌انتفاع‌های واجد شرایط یا مسیرهای خاص دیگر. برای پیش‌زمینه، راهنمای خرید ملک در عمان را ببینید.
آیا خریدار پیشفروش قبل از سند نهایی مشمول میشود؟
اصلاحیه امکان وضعیت ثبت‌نشدهٔ نهایی را به رسمیت می‌شناسد، اما هر رزرو آپارتمان پیشفروش واجد شرایط ویزا نیست. گواهی مرجع صلاحیت‌دار و معاملهٔ معتبر مطابق قوانین ثبت ملک ضروری‌اند. مجوز سازنده، پروژه، دفتر ثبت مقدماتی، قرارداد تأییدشده و نحوهٔ پرداخت را نیز جداگانه بررسی کنید. حمایت حقوقی از خریدار پیشفروش را مطالعه کنید.
با فروش ملک چه اتفاقی برای اقامت مالک می‌افتد؟
تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ صریح است: با انتقال قانونی مالکیت واحد، اقامت مالک خارجی و اقامت نمایندهٔ قانونی شخص حقوقیِ مالک پایان می‌یابد. اقامت همسر و خویشان همراه وی نیز متناسب با آن خاتمه پیدا می‌کند. بنابراین پیش از فروش، بخشش، تغییر ساختار مالکیت یا انتقال ملک، پیامد مهاجرتی را بررسی کنید.
وضعیت همسر و اعضای خانواده
حکم ویزای خریدار با ثبت ناتمام، همسر و خویشان درجهاول او را ذکر کرده است. Gov.om نیز خدمت جداگانه‌ای برای پیوستن همسر و اعضای خانوادهٔ درجهاول به مالک واحد مسکونی واجد شرایط نشان می‌دهد. با این حال مدارک رابطه، حدود سنی و شرایط نهایی هر پرونده باید از سامانه زندهٔ ROP تأیید شود.
اگر ملک به نام شرکت باشد چه؟
متن اصلاحیه به نمایندگان قانونی شخص حقوقیِ مالک واحد هم اشاره می‌کند؛ اما هر سهام‌دار یا مدیر به‌طور خودکار اقامت نمی‌گیرد. مالکیت قانونی ملک، صلاحیت آن برای خارجی یا شرکت، گواهی مرجع مربوط و وضعیت نمایندهٔ معرفی‌شده باید بررسی شوند.
اقامت مالک در برابر اقامت طلایی
| موضوع | ویزا/اقامت مالک | اقامت طلایی |
|---|---|---|
| مبنا | مقررات اجرایی قانون اقامت خارجیان با اصلاحیه ۸۷/۲۰۲۶ | برنامهٔ مستقل اقامت بلندمدت سرمایه‌گذار |
| شرط ملکی | ملک واجد شرایط با ثبت انجام‌شده یا وضعیت ثبت ناقص مورد تأیید مرجع | سرمایه‌گذاری واجد شرایط در ملک بر اساس مقررات برنامه |
| مدت | مدت عملی اقامت را از مرجع زنده بپرسید؛ شش تا دوازده ماه را از ویزای موقت تعمیم ندهید | ده سال در چارچوب فعلی |
| حد سرمایه | تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ حد ۲۰۰ هزار ریال را برای اقامت عادی مالک تعیین نکرده است | مسیر سرمایه‌گذاری، حد و شروط مستقل دارد |
| فروش ملک | انتقال قانونی مالکیت باعث خاتمهٔ اقامت مالک میشود | اثر فروش به شرایط تداوم سرمایه‌گذاری در برنامهٔ طلایی بستگی دارد |
مدارکی که پیش از تکیه بر این مسیر باید بررسی کنید
- مشخصات واحد یا قطعه و صلاحیت قانونی مالک خارجی؛
- وضعیت فعلی ثبت و گواهی مرجع صلاحیت‌دار؛
- سند رسمی یا ثبت مربوط، در صورت وجود؛
- گذرنامه و مشخصات هویتی مطابق پروندهٔ ملک؛
- در ملک شرکتی: مدارک مالکیت شرکت و نمایندهٔ قانونی؛
- در درخواست خانوادگی: مدارک رابطه؛
- شرایط، هزینه‌ها و مهلت ورود در سامانهٔ زندهٔ پلیس سلطنتی عمان.
پنج اشتباه مهم
- یکی‌دانستن همهٔ اقامت‌های ملکی با اقامت طلایی.
- معرفی اقامت مالک به‌عنوان مجوز شش تا دوازده‌ماهه؛ این مدت در حکم ویزای موقت دیگری آمده است.
- تصور اینکه اصلاحیهٔ مهاجرت خرید تمام املاک عمان توسط خارجیان را مجاز کرده است.
- تصور اینکه رزرو سادهٔ واحد پیشفروش برای ویزا کافی است.
- خرید ملک با پرداخت غیرقابل‌استرداد قبل از تأیید مسیر اقامت.
پرسش‌های متداول
آیا خرید ملک در عمان به‌طور خودکار اقامت می‌دهد؟
خیر. خرید و وضعیت مهاجرت دو مجوز جدا هستند و اقامت نیازمند پذیرش ملک و صدور تأییدیه توسط مرجع مربوط است.
اقامت مالک شش تا دوازده ماه اعتبار دارد؟
این مدت در اصلاحیه برای ویزای موقت خریدار با ثبت ناتمام آمده، نه در بند مستقل Owner Residence.
چرا Gov.om مدت دوساله درج کرده است؟
صفحهٔ خدمت قدیمیتر از اصلاحیهٔ ۲۰۲۶ است؛ باید مقررات جدید و فرآیند اجرایی زنده را همزمان بررسی کرد.
آیا خریدار پیشفروش میتواند ویزا بگیرد؟
در بعضی وضعیتهای ثبتناتمام امکان قانونی پیشبینی شده است، اما گواهی مرجع مربوط و ثبت معتبر معامله ضروری است.
آیا اقامت مالک حداقل ۲۰۰ هزار ریال سرمایه می‌خواهد؟
این مبلغ در تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ برای اقامت عادی مالک درج نشده است. حد اقامت طلایی را نباید بدون مبنای رسمی به آن منتقل کرد.
آیا خانواده میتواند همراه مالک اقامت بگیرد؟
مسیرهایی برای همسر و خویشان درجهاول وجود دارد؛ جزئیات از فرآیند جاری پلیس بررسی میشود.
اگر مالک ملک را بفروشد چه میشود؟
طبق اصلاحیه، اقامت مالک و اقامت همراهان مرتبط پس از انتقال مالکیت پایان می‌یابد.
منابع رسمی
- تصمیم پلیس سلطنتی عمان ۸۷/۲۰۲۶ ـ اصلاحیه مقررات اجرایی قانون اقامت خارجیان
- Gov.om ـ خدمت «Get Residence Visa for Property Owner»
- Gov.om ـ خدمت پیوستن به مالک واحد مسکونی
- درگاه رسمی اقامت طلایی عمان
تاریخ بازبینی انگلیسی: ۱۱ سپتامبر ۲۰۲۶. ممکن است متن خدمات آنلاین از اصلاحیه‌های قانونی عقب بماند؛ پیش از پرداخت غیرقابل‌استرداد وضعیت واقعی را از مرجع صلاحیت‌دار تأیید کنید.