Freehold и usufruct в Омане: что именно покупает иностранец?
Права на недвижимость, сроки до 99 лет, ограничения, регистрация, передача, наследование и ипотека.
Freehold и usufruct — разные имущественные права в Омане. Иностранный покупатель должен точно определить, какое право будет зарегистрировано, прежде чем сравнивать цену, возможности резидентства, ипотеку, перепродажу или наследование.
Проще говоря, freehold означает зарегистрированное право собственности в рамках закона, разрешающего иностранцу владеть данным объектом. Usufruct — зарегистрированное право пользоваться имуществом и получать выгоду от его использования на определённый срок, при сохранении базового права собственности за другим лицом.
Основное различие
| Вопрос | Freehold — полная собственность | Usufruct — право пользования |
|---|---|---|
| Природа права | Зарегистрированная собственность. | Зарегистрированное право пользоваться объектом и извлекать выгоды. |
| Срок | Как правило, не ограничен временем аналогично usufruct. | Ограниченный срок; по схеме 357/2020 общий максимум достигает 99 лет. |
| Базовое владение землёй/объектом | Право собственности принадлежит владельцу согласно применимому режиму. | Базовое право собственности остаётся отдельным. |
| Перепродажа | С учётом правил проекта и регистрации перехода права. | Передача подчиняется ограничениям схемы и оставшемуся сроку. |
| Наследование | В рамках применимых правил наследования. | По схеме 357/2020 наследникам переходит оставшийся срок usufruct. |
Что означает freehold в Омане?
Для иностранца freehold означает возможность быть зарегистрированным собственником соответствующего объекта на основании законодательства, допускающего владение недвижимостью неоманскими лицами. Результат должен подтверждаться записью в официальном Реестре недвижимости и правоустанавливающим документом Mulkiya.
Freehold не является правом купить любой объект на территории страны. Оно предоставляется по утверждённым схемам, в том числе в ITC и некоторых специально выделенных инвестиционных проектах. Более широкая география описана в руководстве о том, где иностранцы могут покупать недвижимость в Омане.
Что такое usufruct?
Usufruct — вещное право использовать недвижимость, принадлежащую другому лицу, и получать от неё пользу. В установленных законом пределах оно может быть зарегистрировано, передано, унаследовано на остаток срока, а по специальной жилой схеме министерского решения № 357/2020 — заложено в обеспечение финансирования этой же недвижимости.
Ключевое отличие: даже очень длительное usufruct не превращается в постоянный freehold. Оставшийся срок влияет на стоимость, кредитование, ликвидность и долгосрочное планирование.
Специальная схема жилого usufruct для неоманских граждан
Министерское решение № 357/2020 ввело специальный механизм приобретения иностранцами жилых единиц на правах usufruct в отдельных многоэтажных жилых и коммерческих зданиях. Его условия:
- Покупателю должно быть не менее 23 лет.
- К моменту подачи по этой схеме он должен проживать в Омане не менее двух лет.
- Разрешается приобрести одну жилую единицу — самостоятельно либо совместно с родственниками первой степени.
- Первоначальный срок usufruct не может превышать 50 лет.
- Допускается продление, но суммарная длительность не превышает 99 лет.
- Здание и проект должны соответствовать условиям и согласованиям министерства.
- Доля единиц, предоставляемых иностранцам, не превышает 40% жилых единиц подходящего здания; дополнительно действует ограничение концентрации по национальностям.
- Право приобретается только после регистрации.
Регистрация придаёт usufruct юридическую силу как вещному праву
Решение № 357/2020 прямо предусматривает: право usufruct не считается приобретённым без внесения записи в Реестр недвижимости. Одного частного договора недостаточно для возникновения зарегистрированного вещного права.
Это согласуется с общим принципом Закона о реестре недвижимости 2026 года: сделки, устанавливающие или передающие вещные права, требуют регистрации; незарегистрированная сделка имеет лишь обязательственное действие между сторонами, но не полноценный вещно-правовой эффект по отношению к третьим лицам.
Можно ли перепродать usufruct?
По схеме решения № 357/2020 правообладатель может распорядиться зарегистрированным правом по истечении четырёх лет после регистрации, учитывая оставшийся срок и характер права. Министр вправе разрешить более раннюю передачу в определённых обстоятельствах, например при прекращении резидентства владельца или покупке замещающего жилья.
Поэтому проверять надо не только первоначальный срок, но и количество лет, которые останутся на предполагаемую дату продажи. Право на 99 лет вскоре после начала срока имеет другую экономическую ценность, чем аналогичное право, у которого осталось существенно меньше лет.
Можно ли наследовать usufruct?
Да. Специальная схема решения № 357/2020 предусматривает переход права к законным наследникам после смерти владельца в пределах оставшегося срока и с сохранением уже существующих обременений.
Наследование всё равно предполагает соответствующие наследственные и регистрационные процедуры. Возможность перехода права не отменяет необходимость документов о наследстве и титуле.
Можно ли оформить ипотеку на объект usufruct?
По той же схеме правообладатель может заложить жилую единицу для финансирования именно этого объекта. Фактическое решение о кредитовании банк принимает отдельно с учётом заёмщика, девелоперского проекта и кредитной политики.
Пять проверок перед покупкой объекта с usufruct
- Правовая основа: определите конкретную схему и согласование министерства.
- Оставшийся срок: проверьте зарегистрированные даты начала, окончания и механизм продления.
- Передача: узнайте, когда и каким лицам право можно продать или уступить.
- Регистрация: установите точную запись в Реестре недвижимости и форму правоустанавливающих документов.
- Экономика выхода: оцените, как сокращающийся остаточный срок повлияет на финансирование, спрос на перепродажу и рыночную стоимость.
Freehold или usufruct: что выбрать?
Универсального ответа нет. Freehold обычно проще для понимания долгосрочной собственности и перепродажи, поскольку право не ограничено истекающим сроком пользования. Usufruct при этом остаётся существенным зарегистрированным имущественным правом и может обеспечивать доступ к расположению или ценовой категории, где аналогичный freehold недоступен.
Сравнивать следует не красивые названия прав, а покупную цену, оставшийся срок, способ регистрации, условия кредита, ежегодные расходы, разрешённое использование, потенциальных покупателей при перепродаже и собственный горизонт владения.
Часто задаваемые вопросы
Является ли usufruct на 99 лет аналогом freehold?
Нет. Это долгосрочное зарегистрированное вещное право, но оно ограничено сроком, а базовое право собственности принадлежит другому лицу.
Могут ли иностранцы приобрести usufruct за пределами ITC?
Да, когда это допускает одобренная схема. Решение № 357/2020 создало один конкретный путь для подходящих жилых единиц в установленных многоэтажных зданиях. Оно не распространяется автоматически на любую недвижимость вне ITC.
Даёт ли usufruct автоматическое резидентство?
Нет. Вещные права и миграционный статус разделены. Возможность Owner Residence необходимо отдельно проверять по действующим правилам.
Официальные и первичные источники
- Министерское решение 357/2020 — схема жилого usufruct для иностранцев
- Королевский указ 56/2026 — Закон о реестре недвижимости
Дата проверки английского оригинала: 12 сентября 2026 года. Перед оплатой необходимо уточнить точное регистрируемое право, статус согласования проекта и остаток срока.