Где иностранцам разрешено покупать недвижимость в Омане?
ITC, новые города, свободные зоны, право usufruct, ограничения и юридическая проверка объекта.
Иностранцы могут приобретать недвижимость в Омане, однако в стране нет единого общенационального правила, разрешающего любому иностранному покупателю купить любой объект. Вопрос состоит не просто в том, можно ли иностранцам покупать недвижимость, а в том, на каком правовом основании конкретный покупатель может приобрести конкретный объект или имущественное право.
По состоянию на сентябрь 2026 года основные маршруты включают интегрированные туристические комплексы (Integrated Tourism Complexes, ITC), обозначенные инвестиционные зоны новых городов Future Cities и комплексных жилых проектов, отвечающие требованиям схемы usufruct (право пользования и извлечения выгод), а также утверждённые девелоперские проекты в особых экономических и свободных зонах. При этом действуют отдельные территориальные ограничения для стратегических, сельскохозяйственных и охраняемых объектов.
Практическое правило
- ITC: наиболее давно действующий путь регистрации полной собственности (freehold) для иностранцев.
- Future Cities / одобренные городские проекты: freehold возможен в определённых инвестиционных зонах или согласованных фазах проектов. Нельзя автоматически распространять один режим на весь город.
- Usufruct: зарегистрированное право пользоваться объектом и получать от него выгоды в течение ограниченного срока; оно не тождественно полному праву собственности.
- Особые экономические и свободные зоны: Королевский указ № 38/2025 создал отдельный механизм, позволяющий продавать иностранцам в полную собственность единицы недвижимости в утверждённых девелоперских проектах при соблюдении регламента и условий согласования.
- Ограниченные территории: Королевский указ № 29/2018 сохраняет запрет на иностранное владение в определённых стратегических, сельскохозяйственных и охраняемых зонах, с учётом предусмотренных исключений и специальных режимов.
Иностранное владение определяется законом, а не рекламной формулировкой
Два соседних объекта в Маскате, Салале или другом привлекательном месте могут подчиняться разным правилам. Указание в рекламе «freehold», «международная собственность», «подходит для Golden Visa» или «доступно иностранным инвесторам» само по себе ничего не подтверждает.
Перед оплатой следует отдельно выяснить четыре вопроса:
- Допуск покупателя: разрешено ли лицу данной национальности и с выбранной структурой владения приобрести заявленное право?
- Правовой статус проекта: какой утверждённый режим действует для конкретного проекта, фазы и объекта?
- Содержание приобретаемого права: это freehold, usufruct или другое зарегистрированное право?
- Регистрационное подтверждение: какое право будет внесено в официальный реестр недвижимости и какой документ это подтвердит?
1. Integrated Tourism Complexes: проверенный путь к freehold для иностранцев
Законодательство Омана об объектах в интегрированных туристических комплексах (ITC) прямо предусматривает возможность владения земельными участками и построенными единицами для физических и юридических лиц как из Омана, так и из других стран — при соблюдении действующих правил и одобрения проекта.
На портале Gov.om существует специальная услуга Министерства жилищного строительства и городского планирования «Own Real Estate in Tourist Complexes». Она охватывает оформление титула и регистрацию сделки.
К известным ITC относятся Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Jebel Sifah, Hawana Salalah и другие лицензированные туристические комплексы. Однако даже внутри ITC необходимо проверять конкретную единицу, фазу, состояние титула, ограничения и правила проекта, а не ориентироваться только на название района.
2. Future Cities и обозначенные инвестиционные зоны
Утверждение «иностранцы могут покупать недвижимость только в ITC» уже не описывает весь действующий правовой ландшафт. Городские проекты Future Cities и комплексные жилые районы, развиваемые при участии министерства, предусматривают дополнительные утверждённые механизмы собственности.
Платформа Министерства жилищного строительства и городского планирования Live Oman описывает 100% freehold с правоустанавливающим документом Mulkiya в обозначенных инвестиционных зонах. Среди новых городских проектов названы Sultan Haitham City, A’Thuraya City и Al Jabal Al Aali.
Министерство также публикует отдельный механизм приобретения недвижимости иностранцами в Future Cities и комплексных жилых кварталах Sorouh. Следовательно, допуск проверяется по конкретному проекту: не каждый участок и не каждая фаза нового города автоматически относятся к иностранному freehold.
Подробный пример — англоязычный путеводитель по недвижимости Sultan Haitham City.
3. Usufruct: долгосрочное имущественное право, отличное от freehold
Usufruct — вещное право, позволяющее владельцу пользоваться объектом и получать от него выгоды в течение установленного периода, при этом базовое право собственности остаётся у другого лица. Это не такая же форма владения, как freehold.
Министерское решение № 357/2020 ввело специальный порядок для приобретения иностранцами жилых единиц на праве usufruct в определённых многоэтажных жилых и коммерческих зданиях. Это регулируемая схема со специальными условиями, а не универсальное право купить любую квартиру за пределами ITC.
| Условие решения № 357/2020 | Правило |
|---|---|
| Минимальный возраст покупателя | Не менее 23 лет. |
| История проживания | К моменту обращения требуется проживание в Омане не менее двух лет. |
| Количество единиц | Одна жилая единица, индивидуально или совместно с родственниками первой степени. |
| Первоначальный срок | Не более 50 лет. |
| Максимальная совокупная длительность | С учётом продлений — не более 99 лет. |
| Доля иностранных покупателей | До 40% жилых единиц в подходящем здании, с дополнительными ограничениями по национальностям в рамках квоты. |
| Регистрация | Право возникает только после государственной регистрации. |
| Финансирование | Зарегистрированное право может быть заложено для финансирования того же объекта. |
| Наследование | Зарегистрированное право переходит наследникам на оставшийся срок при соблюдении правил. |
Проверка перед покупкой usufruct отличается от проверки freehold: выясните оставшийся срок, механизм продления, условия уступки права, статус согласования проекта, ограничения перепродажи и формулировку будущей записи в реестре.
4. Особые экономические и свободные зоны
Королевский указ № 38/2025 установил особый правовой режим девелоперских проектов недвижимости в особых экономических и свободных зонах Омана.
Статья 42 предусматривает возможность продажи иностранным физическим и юридическим лицам единиц в одобренных девелоперских проектах в полную собственность (freehold) в порядке, определяемом исполнительными правилами. Статья 40 также предусматривает возможность резидентства для иностранных инвесторов и владельцев имущественных единиц, их супругов и родственников первой степени — в соответствии с регламентом и при координации с Королевской полицией Омана.
В том же законе предусмотрены специальный счёт эскроу для проектов продаж недвижимости на стадии строительства (off-plan) и Предварительный реестр недвижимости для единиц таких проектов. Это не означает, что любая недвижимость в любой свободной зоне автоматически доступна иностранцам на правах freehold. Проверяйте утверждение конкретного проекта.
5. Где иностранное владение ограничено?
Королевский указ № 29/2018 ограничивает владение землёй и недвижимостью иностранцами в определённых местах, сохраняя действие специальных одобренных режимов и предусмотренных законом исключений. Перечень в английском оригинале включает:
- Мухафазу Дофар, за исключением вилайета Салала;
- Мухафазы Мусандам, Аль-Бурайми, Аз-Захира и Аль-Вуста;
- Вилайеты Лива, Шинас и Масира;
- Джебель-Ахдар, Джебель-Шамс и другие определённые стратегические горные районы;
- Острова;
- Территории вблизи дворцов, органов безопасности и военных объектов, установленные компетентными властями;
- Определённые археологические зоны и старые кварталы;
- Земли сельскохозяйственного назначения — в соответствии с положениями закона.
Наличие в регионе ограничений не означает, что всякий специальный законно утверждённый проект нужно оценивать только по его географическому положению. Необходимо установить собственное правовое основание проекта.
Почему Gov.om пишет, что иностранцы могут покупать землю только в ITC?
Общая услуга Gov.om по выдаче титула на основании договора продажи содержит формулировку, по которой иностранным гражданам разрешено покупать землю только в ITC. Эта формулировка полезна для определения объёма именно данной государственной услуги, но не описывает всех новых, специально утверждённых механизмов владения недвижимостью.
Так, министерские материалы Future Cities предусматривают freehold в обозначенных инвестиционных зонах, а Королевский указ № 38/2025 прямо допускает freehold для соответствующих девелоперских объектов в особых экономических и свободных зонах.
Freehold, usufruct и аренда не равнозначны
| Право | Общий смысл | Что проверить |
|---|---|---|
| Freehold | Зарегистрированное право собственности в рамках доступного иностранцам правового режима. | Титул, допуск проекта, долю в общем имуществе, ограничения и правила перепродажи. |
| Usufruct | Зарегистрированное право пользоваться имуществом и извлекать выгоды в течение ограниченного периода. | Оставшийся срок, продление, переход права, ипотеку, наследование и последствия истечения срока. |
| Lease / аренда | Договорное право занимать или использовать объект в течение срока договора аренды. | Срок, продление, уступку, прекращение и права арендодателя. |
Когда продавец говорит «собственность», уточните, какое именно право будет внесено в реестр и каким документом оно подтверждается.
Проверочный список иностранного покупателя
- Правовое основание: ITC, обозначенная инвестиционная зона Future City, схема usufruct, проект в SEZ/Free Zone или другой утверждённый механизм.
- Точный объект: название проекта, фаза, здание, квартира или единица, участок и кадастровая информация.
- Структура покупателя: физическое лицо, совместные покупатели или юридическое лицо.
- Приобретаемое право: freehold, usufruct либо другое регистрируемое право.
- Реестр: какая запись существует сейчас и какая должна появиться после завершения сделки.
- Ограничения: ипотека, арест, правила проекта, национальные квоты, запреты на передачу и местоположение.
- Резидентство: владение недвижимостью, резидентство собственника и Golden Residency — три отдельных вопроса.
Часто задаваемые вопросы
Могут ли иностранцы покупать freehold-недвижимость в Омане?
Да, в рамках утверждённых законом механизмов. ITC — давно действующий путь, но обозначенные инвестиционные зоны новых городов и утверждённые девелоперские объекты SEZ/Free Zone тоже могут предоставлять freehold. Проверяйте конкретный проект и единицу.
Правда ли, что иностранцы могут покупать только в ITC?
Нет, это чрезмерное обобщение. Помимо ITC действуют специальные проектные механизмы Future Cities, отдельные схемы usufruct и утверждённые проекты особых экономических и свободных зон.
Является ли 99-летний usufruct полной собственностью?
Нет. Даже длительное зарегистрированное usufruct остаётся ограниченным по сроку вещным правом и отличается от постоянного freehold.
Даёт ли иностранное владение недвижимостью автоматическое резидентство?
Нет. Право собственности и иммиграционный статус оформляются отдельно. См. руководство об Owner Visa и Owner Residence после решения № 87/2026.
Официальные и первичные источники
- Gov.om — Own Real Estate in Tourist Complexes
- MoHUP — Закон о собственности недвижимости в Integrated Tourism Complexes
- MoHUP Live Oman — инвестиционные зоны и Future Cities
- MoHUP — механизм владения недвижимостью иностранцами в Future Cities и Sorouh
- Министерское решение 357/2020 — право usufruct для иностранцев
- Королевский указ 38/2025 — закон об особых экономических и свободных зонах
- Королевский указ 29/2018 — ограничения территорий для иностранных собственников
Дата проверки английского оригинала: 12 сентября 2026 года. Право покупки может зависеть от проекта, фазы, отдельной единицы и самого покупателя. До внесения невозвратного задатка или подписания SPA подтвердите требования компетентных органов и документы по конкретному объекту.
Продолжить изучение рынка недвижимости Омана
Начните с полного руководства по покупке недвижимости. Затем изучите сравнение freehold и usufruct, проверку девелоперского проекта и визы и резидентство собственника.
Проверьте право иностранного покупателя на конкретный объект до внесения задатка. Посмотрите услуги для инвесторов и выберите необходимое направление поддержки.