Товарищества собственников и сервисные сборы в Омане: что важно знать покупателю
Общее имущество, обязательные платежи, права собственников, управляющая компания и товарищество собственников по Указу 79/2025.
Дата проверки материала по английскому оригиналу: 2026-09-12. Обновление английской страницы: 2026-10-01T15:41:20 UTC. Источник — английская версия Oman Verified.
Покупка квартиры или другой недвижимости в управляемом жилом комплексе Омана означает участие в системе совместной собственности и общих расходов. Королевский указ № 79/2025 установил современную законодательную основу для общего имущества, системы управления совместным использованием и товариществ собственников (Owners Associations).
Для покупателя это существенно: ежегодные эксплуатационные платежи, управление общими зонами, расходы резервного фонда и работа товарищества могут ощутимо влиять как на повседневное владение, так и на инвестиционную доходность.
Ответ за 60 секунд
- Собственники помещений в объекте с общим имуществом имеют доли в земле и общих частях в соответствии с законом.
- Собственники участвуют в расходах на управление, эксплуатацию, обслуживание и ремонт общих зон.
- Нельзя просто отказаться от доли в общем имуществе, чтобы не оплачивать связанные с ней расходы.
- Застройщик или товарищество не вправе лишать собственника права пользоваться общими зонами лишь с целью взыскать неуплаченные взносы; закон предусматривает юридический порядок взыскания.
- Застройщик обязан обслуживать общее имущество как минимум два года после выдачи свидетельства о завершении проекта, а затем организовать передачу товариществу.
- Указ № 79/2025 требует создавать товарищества собственников для общего имущества; юридическую личность они приобретают после регистрации.
Что такое общее имущество?
Указ № 79/2025 определяет общее имущество как здание, его часть, землю или их сочетание, где находятся помещения, предназначенные для собственности либо узуфрукта, и территории, используемые совместно.
К таким элементам могут относиться входы, коридоры, лифты, бассейны, озеленённые территории, внутренние дороги, общие инженерные сети и другие объекты, определённые утверждённым проектом и системой управления общим использованием.
Кому принадлежат общие части?
Статья 38 устанавливает, что владельцы отдельных объектов недвижимости в составе общего имущества являются совладельцами земли и общих частей. Их участие в управлении, эксплуатации, содержании и ремонте обычно соотносится с площадью принадлежащего им помещения, если не применяется иной порядок.
Следовательно, квартира или вилла финансово не изолирована от дома либо сообщества. Состояние и бюджет общего имущества могут влиять и на ежегодные расходы, и на стоимость последующей перепродажи.
Парковка и сооружения, закреплённые за помещением
По статье 39 парковочные места и объекты, закреплённые за конкретным помещением, составляют его неотъемлемую часть и не могут отчуждаться либо отделяться самостоятельно. Дополнительные парковочные места при наличии могут регулироваться системой управления общим использованием.
Можно ли превратить общую зону в частную собственность?
Статьи 40 и 41 защищают общие части и объекты от преобразования, отчуждения либо изменений, которые ограничивают возможность их использования собственниками или жильцами, кроме случаев соблюдения установленных требований к согласованию.
Поэтому покупатель должен сверить утверждённый план общего имущества с тем, что рекламируется как частная терраса, эксклюзивный сад, парковочное место или доступ к инфраструктуре.
На что расходуются сервисные взносы?
Сервисные взносы покрывают эксплуатацию, управление, техническое обслуживание и ремонт общих площадей, услуг и объектов. В бюджет могут входить охрана, уборка, лифты, озеленение, бассейны, общие коммунальные услуги, инженерные системы, коллективное страхование, управляющая организация и запланированные ремонты.
Закон создаёт общую систему, но не устанавливает одинаковую ставку за квадратный метр для всех проектов. Нужно запросить актуальный бюджет именно этого комплекса и метод распределения расходов, а не полагаться на среднюю цифру другого сообщества.
Можно ли избежать взносов, отказавшись от общих прав?
Нет. Статья 42 не позволяет собственнику отказаться от своей доли в общих частях только ради освобождения от связанных расходов. Доля в общем имуществе и обязательства по нему существуют вместе.
Может ли застройщик закрыть доступ к бассейну, лифту или общей инфраструктуре из-за долга?
Указ № 79/2025 не разрешает застройщику или товариществу лишать собственника либо жильца доступа к общим частям и объектам исключительно как способ принуждения к уплате просроченных взносов.
Вместо такого самовольного ограничения использования предусмотрен законный механизм взыскания задолженности. Спор о платежах следует решать по установленной процедуре.
Система управления общим имуществом
Закон предусматривает систему управления, которая регулирует управление, эксплуатацию, содержание и ремонт общих частей, услуг и объектов. В зависимости от ситуации документ готовит застройщик, собственник или товарищество, а утверждает Министерство.
При новой покупке этот документ может быть не менее важен, чем буклет квартиры: он определяет распределение затрат, пользование общими объектами, ответственность управляющего и правила, которые продолжают действовать после передачи ключей.
Как долго общим имуществом управляет застройщик?
Статья 48 обязывает застройщика управлять и содержать общие части и объекты не менее двух лет с даты свидетельства о завершении проекта в соответствии с системой управления. До истечения этого периода он должен организовать передачу обязанностей товариществу собственников.
Министерство может потребовать продолжить управление на более длительный срок при обстоятельствах, определённых исполнительным регламентом.
Когда требуется товарищество собственников?
Статья 49 требует создания товарищества в объектах с общим имуществом. Оно управляет, эксплуатирует, обслуживает и ремонтирует общие части, услуги и объекты с помощью одной или нескольких привлечённых организаций.
Статья 52 предусматривает реестр товариществ в Министерстве: юридическая личность возникает со дня внесения товарищества в реестр.
Кто становится участником товарищества?
Согласно статье 50, товарищество состоит из собственников общего имущества, включая обладателя узуфрукта, чей договор зарегистрирован в Министерстве. Членство начинается с момента выдачи документа о праве собственности либо регистрации договора узуфрукта.
Это особенно важно для иностранцев с зарегистрированным правом узуфрукта: они входят в предусмотренную законом структуру товарищества, хотя их имущественное право не идентично freehold.
Может ли в одном проекте быть несколько товариществ?
Да. Статья 54 требует, чтобы товарищества объектов, которые совместно пользуются более широкой инфраструктурой проекта, создавали главное товарищество для этих элементов. Допускается также единое товарищество, управляющее всеми общими частями и услугами проекта, когда это целесообразно.
Может ли застройщик или товарищество взимать сбор за перепродажу?
Статья 19 прямо предусматривает: застройщик или товарищество собственников не вправе требовать с владельца плату лишь за факт продажи принадлежащего ему помещения.
Это не отменяет законные государственные сборы за регистрацию перехода права, брокерские комиссии, расчёты по ипотеке или обоснованную отдельную административную работу. Но «плату за разрешение продать», введённую отдельным проектом, следует проверить по закону.
Подробно о выходе из инвестиции: «Продажа недвижимости в Омане».
Почему действующую страницу Gov.om о товариществах нужно читать с учётом новых правил?
На Gov.om остаётся действующей услуга регистрации товарищества собственников, обновлённая в июле 2026 года. При этом в её специальных условиях ещё упоминается прежний режим квартир и этажей по Указу 48/89.
Указ № 79/2025 отменил прежнее законодательство об этажах и квартирах и ввёл новую систему общего имущества и товариществ. Поэтому действующий портал полезен для административной подачи и перечня документов, но его устаревшую формулировку нельзя считать полным изложением законодательства 2026 года.
Какие документы запросить покупателю до сделки?
- Текущую годовую ставку сервисных взносов и метод её расчёта.
- Последний утверждённый бюджет.
- Сведения о резервном или накопительном фонде (sinking fund).
- Непогашенную задолженность по дому или сообществу.
- Запланированные крупные ремонты и капитальные работы.
- Действующую систему управления общим имуществом.
- Статус товарищества, данные управляющего и оператора.
- Протоколы или уведомления о крупных расходах и спорах, если доступны.
- Правила парковки, пользования инфраструктурой, аренды и изменений помещений.
- Подтверждение отсутствия задолженности по сервисным платежам у продавца до перехода права.
Для составления бюджета см. «Реальную стоимость покупки недвижимости». Для договора см. «Чек-лист SPA».
Часто задаваемые вопросы
Обязательно ли создавать товарищество собственников в Омане?
Указ № 79/2025 требует товарищество для объектов с общим имуществом в рамках новой системы; детали реализации регулируются соответствующими подзаконными актами.
Может ли обладатель узуфрукта вступить в товарищество?
Да. Статья 50 прямо включает обладателя узуфрукта, договор которого зарегистрирован в Министерстве.
Могу ли я не платить сервисные взносы, если не пользуюсь бассейном или спортзалом?
Не только по этой причине. Расходы возникают из структуры собственности или зарегистрированного права пользования и применимой системы управления, а не исключительно из личного пользования каждым объектом.
Может ли управляющий закрыть мне доступ за просроченные сервисные платежи?
Новый закон не допускает лишения собственника или жильца пользования общей инфраструктурой лишь для принудительного взыскания долга. Просроченные взносы взыскиваются по установленной правовой процедуре.
Официальные и первичные источники
Английский первоисточник проверен 12 сентября 2026 года. Ставки взносов и процедуры товариществ зависят от проекта. Перед покупкой изучите актуальную документацию и утверждённую Министерством систему управления.