Покупка недвижимости на стадии строительства в Омане: escrow, реестр и защита покупателя

Лицензия проекта, одобренный SPA, предварительная регистрация, escrow, дефекты, сроки и защита платежей.

Законодательство Омана о продаже недвижимости на стадии строительства (off-plan) существенно изменилось после принятия Королевского указа № 79/2025. В центре новой системы защиты покупателя находятся Предварительный реестр недвижимости (Preliminary Real Estate Register), одобренный министерством договор продажи строящегося объекта и отдельный целевой эскроу-счёт проекта (escrow).

Поэтому перед покупкой важно проверить не только репутацию застройщика и фактический прогресс строительства. Главные юридические вопросы: разрешена ли реализация проекта; используется ли одобренный министерством договор off-plan; внесены ли конкретная единица недвижимости и сделка в предварительный реестр; поступают ли платежи на установленный эскроу-счёт проекта.

Пять проверок до перечисления денег

1. Лицензия проекта: проект должен иметь законное разрешение на строительство и продажу объектов off-plan.
2. Одобренный договор: продажа должна оформляться утверждённым министерством договором off-plan.
3. Предварительная регистрация: точный объект и операция с ним должны быть внесены в Предварительный реестр недвижимости.
4. Эскроу: до перевода денег проверьте целевой счёт именно этого проекта.
5. Защита при сдаче: внимательно изучите положения о сроках строительства, просрочке, расторжении, дефектах и окончательной регистрации, а не только рекламный буклет.

Что считается недвижимостью off-plan по законодательству Омана?

Королевский указ № 79/2025 определяет проект off-plan как продажу разделённых на единицы объектов недвижимости до начала их строительства или до полного завершения строительства. Договор off-plan — это утверждённое министерством соглашение между застройщиком и покупателем конкретной единицы, предусматривающее платежи по мере продвижения работ либо согласованный аванс.

Предварительный реестр недвижимости обязателен

Статья 21 предусматривает ведение Предварительного реестра недвижимости при Реестре недвижимости. В него вносятся строящиеся единицы, их характеристики и юридические сделки, затрагивающие эти единицы.

Именно поэтому форму бронирования, квитанцию о задатке и даже подписанное соглашение нельзя считать достаточной окончательной юридической защитой, если предусмотренный законом этап регистрации ещё не пройден.

Передача будущего объекта должна оформляться утверждённым договором off-plan

Статья 25 устанавливает: за исключением одобренного министерством договора продажи off-plan, договор или соглашение, целью которого является передача покупателю права собственности на единицу до завершения проекта, является недействительным.

Поэтому отделяйте предварительное бронирование от юридического договора продажи строящегося объекта. Запросите письменное подтверждение, когда именно одобренный SPA будет подписан и зарегистрирован.

Как работает целевой эскроу-счёт проекта?

Указ № 79/2025 определяет escrow как банковский счёт, который застройщик открывает на имя конкретного проекта off-plan в лицензированном банке Омана. На него поступают платежи покупателей и проектное финансирование; средства предназначены для строительства, реализации и управления соответствующим проектом.

• Перед открытием или закрытием счёта застройщик должен получить одобрение министерства.
• Управление счётом и снятие средств регулируются соглашением между застройщиком и лицензированным банком.
• Копия эскроу-соглашения передаётся министерству до выдачи лицензии на проект off-plan.
• Если земельный участок или зарегистрированное право usufruct заложены в обеспечение проектного финансирования, кредиторы проекта должны перечислять строительное финансирование непосредственно на эскроу-счёт.
• Банк предоставляет периодические выписки по счёту, а застройщик обязан направлять их министерству.

Не следует утверждать, что закон всегда требует удерживать ровно 5%

Статья 36 требует сохранять на эскроу-счёте определённую долю стоимости проданных единиц в течение одного года после передачи объекта для обеспечения надлежащего исполнения обязательств и исправления дефектов. Однако конкретный процент и порядок высвобождения средств закон относит к Исполнительному регламенту.

Escrow защищает деньги, но не гарантирует сдачу точно в срок

Эскроу уменьшает риск того, что взносы покупателей будут смешаны с обычными средствами застройщика. Но он не устраняет задержки строительства, согласований, работы подрядчиков, инфраструктуры или рынка.

По статье 28 консультант проекта обязан сообщить министерству об остановке off-plan-проекта в течение 30 дней, указав причины. Министерство изучает ситуацию, может искать решение для завершения проекта или передать вопрос в компетентный суд.

Что происходит, если у застройщика есть другие кредиторы?

Статья 37 предоставляет целевому эскроу-счёту важную защиту: деньги на этом счёте нельзя арестовывать в пользу общих кредиторов застройщика. При банкротстве застройщика сам off-plan-проект не включается в общую массу требований его кредиторов, кроме обязательств, связанных с самим проектом и правами покупателей.

Десятилетняя ответственность за серьёзные строительные дефекты

Статья 18 предусматривает гарантийную ответственность застройщика за существенные дефекты конструкции или строительства единицы и дефекты инфраструктуры проекта в течение 10 лет с момента передачи, с учётом исполнительных правил и других применимых правовых норм.

Это не означает, что любой мелкий косметический недостаток автоматически даёт право предъявлять десятилетнее требование. Различайте конструктивные дефекты и серьёзные проблемы инфраструктуры, обычные недоделки при приёмке, качество отделки и отдельные гарантии.

Что обязательно проверить в SPA — договоре купли-продажи?

1. Точную единицу недвижимости, площадь, парковку, кладовую и план объекта.
2. Данные утверждённого проекта и застройщика.
3. Этапы платежей и официальные реквизиты escrow.
4. Плановую дату завершения и возможный льготный период.
5. Права и средства защиты покупателя и застройщика при нарушении договора.
6. Техническую спецификацию, отделку и разрешённые изменения материалов или исполнения.
7. Правила уступки договора и перепродажи до завершения строительства.
8. Осмотр при передаче и порядок устранения дефектов.
9. Окончательную регистрацию и перенос из Предварительного реестра в Реестр недвижимости.
10. Сервисные сборы и обязанности перед ассоциацией собственников после сдачи.

Как происходит окончательная регистрация?

Согласно статье 22, застройщик должен перенести зарегистрированные на покупателей единицы из Предварительного реестра недвижимости в окончательный Реестр недвижимости по установленным исполнительным правилам. Застройщик не вправе требовать с покупателя отдельную плату только за перенос этой регистрации, кроме министерских сборов за регистрацию договора продажи.

Off-plan и резидентство собственника — два разных вопроса

Решение Королевской полиции Омана № 87/2026 признаёт отдельные имущественные ситуации, когда регистрация ещё не завершена. Но это не означает, что любое бронирование строящегося объекта автоматически даёт право на визу или резидентство.

Иммиграционная процедура всё равно зависит от справки компетентного органа и юридически признанного статуса недвижимости. См. отдельное руководство: виза и резидентство собственника недвижимости после Решения 87/2026.

Чек-лист покупателя до перечисления задатка

1. Проверить действующую лицензию застройщика и утверждение проекта.
2. Убедиться, что проекту разрешены продажи на стадии строительства.
3. Запросить утверждённые банковские реквизиты и механизм escrow.
4. Уточнить, когда ваша конкретная единица и договор SPA будут внесены в Предварительный реестр недвижимости.
5. Не заменять утверждённый договор продажи рекламным бланком бронирования.
6. До принятия условия о невозвратном платеже прочитать положения о задержке, возврате денег, нарушении обязательств и расторжении.
7. Сохранять платёжные документы, связывающие каждый перевод с точным проектом и объектом.

Официальные и первичные источники

• Королевский указ 79/2025 — Закон о регулировании недвижимости
• Королевский указ 56/2026 — Закон о реестре недвижимости
• Gov.om — выдача лицензии на девелоперский проект

Дата проверки английского оригинала: 12 сентября 2026 года. Защита покупателя off-plan зависит от лицензирования проекта, утверждённого договора, предварительной регистрации и структуры escrow, а не только от известности застройщика.

Связаться с Oman Verified →